部分限售份額解禁 首批公募REITs估值料承壓
6月21日，首批上市的9只公募REITs迎來部分限售份額解禁。據華泰證券統(tǒng)計，9只公募REITs此次解禁份額占總份額的平均比例為33.9%，超過目前流通份額占總份額的平均比例32.4%。也就是說，解禁使得這9只公募REITs的可流通份額平均增加超過一倍。業(yè)內人士稱，在解禁后，部分REITs品種可能出現估值回歸的過程，但戰(zhàn)略投資人的減倉計劃料有差別，總體影響有限。
首批REITs釋放流動性
具體來看，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產業(yè)REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小于流通份額，占比(解禁份額/流通份額)在40%至80%之間；富國首創(chuàng)水務REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT的解禁份額接近或持平流通份額，占比在90%至110%之間；平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT的解禁份額超過流通份額，占比在130%至190%之間。
今年年初，市場避險情緒一度高漲，資金大量涌向REITs。通聯數據Datayes顯示，9只REITs產品中，紅土鹽田港REIT的最高價一度沖至4.163元，當時該產品凈值2.3元，溢價幅度超過80%；富國首創(chuàng)水務REIT則更為夸張，今年2月中旬的價格一度沖至7.519元，當時其凈值3.7元，溢價幅度高達103.2%。
首批公募REITs本次部分限售份額解禁是否會對二級市場價格產生沖擊？面對解禁份額，6月21日9只REITs產品表現相對平穩(wěn)，并沒有出現集體走低。可視門鈴
富國基金表示，首批公募REITs在發(fā)行時除原始權益人以外的戰(zhàn)略配售份額占比較高，客觀上導致本次解禁后上述REITs的流通份額增加比例較大，但總體來看，解禁后REITs總流通市值仍然不大。從解禁份額的戰(zhàn)略投資人構成看，主要是金融機構和部分產業(yè)資本，目前大部分REITs市價相對于發(fā)行價有一定溢價，不排除部分戰(zhàn)略配售投資人有兌現收益的動力，賣盤的增加可能對二級市場造成一定壓力。另一方面，戰(zhàn)略配售投資人主要是專業(yè)機構投資人，正常而言有相對理性的交易方式和交易策略。同時，短期二級市場價格的大幅下降也會提升REITs的分派率、IRR等收益指標，對于理性投資人而言，可能帶來資產配置機會。
部分資金會適時配置
公募REITs解禁潮對市場流動性有多大影響？富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同表示，鑒于此次解禁前，市場公募REITs份額供給少，而適合配置REITs的保險、理財等屬性資金無法實現足額配置，在供給關系失衡的情況下，流通的公募REITs存在超額溢價情況，甚至部分REITs二級市場漲幅較大。即使在近期REITs價格出現一定回撤的情況下，已發(fā)行的公募REITs平均溢價也超過20%。如果市場流通盤再增加約一倍的供應量，部分溢價過高、估值偏離度較大的產品可能存在價格回撤的壓力，這可能會帶動整個REITs二級市場承壓。
私募排排網財富管理合伙人榮浩的觀點較為謹慎。他表示，解禁后REITs的溢價率會有一個回歸到合理估值的過程。但是各戰(zhàn)略投資人的減倉計劃可能有差別，如果形成共振則會出現短期拋壓；看重長期收益的機構短期內建倉的概率不大，要等估值溢價合理才會出手。目前，REITs平均的溢價率在20%左右，前期市場已經釋放了一些估值風險，但部分產品估值還是偏高。“對于收益權類的REITs長期屬性更偏債，適合追求確定性收益的資金。解禁后，待估值進入合理區(qū)間，相信部分資金會適時介入。”
中信證券認為，首批公募REITs部分限售份額解禁后或重新迎來配置機會。今年3月以來，公募REITs與股票小區(qū)對講機的相關聯動性有所增強。當前，股票資產漸入佳境，但REITs受制于臨近的解禁賣壓以及疫情多點散發(fā)對現金流的直接影響，近期REITs的反彈力度遜于股票。雖然公募REITs面臨一定賣壓，或對公募REITs市場的反彈形成一定抑制作用，但REITs部分限售份額解禁的實際影響較為有限。待首批公募REITs解禁賣壓釋放后，或重新迎來二級市場的配置機會。建議投資者同時關注后續(xù)新上優(yōu)質項目的發(fā)行配售機會以及二級市場的底部配置機會。
發(fā)展前景廣闊
目前看來，首批9只REITs均完成2021年年度分紅，二級市場回報良好。上市一年來，首批9只REITs運營穩(wěn)健，信息披露持續(xù)規(guī)范。同時，REITs規(guī)則體系和制度建設逐步完善，配套細則基本覆蓋業(yè)務全流程，擴募規(guī)則已正式落地，REITs市場有望加速擴容。
博時招商蛇口產園REIT的基金經理胡海濱稱，目前發(fā)行的REITs在發(fā)行認購階段都出現了超額認購的情況，說明投資者較為認可REITs的投資價值，市場處于供不應求的狀態(tài)。
東吳基金REITs總部副總經理李軍表示，REITs的市場表現獲得了越來越多投資人的認可，投資主體以機構投資者為主，主體類型愈發(fā)豐富。以險資為代表的長線資金加速進入，已成為投資市場的主力軍；券商、資管公司、銀行及其理財公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等各類金融機構紛紛進入該市場。除自營資金外，有條件的金融機構還在合規(guī)的前提下專門為投資REITs定制產品。(李嵐君)
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