多部門齊發(fā)力 “保交樓”政策漸次落地
證券時報記者 孫璐璐
7月底中央政治局會議首次提出“保交樓”，近一個月以來，從中央到地方，各方提速發(fā)力，為緩釋房地產(chǎn)風(fēng)險集合各方資源與真金白銀，改善市場預(yù)期。
從近期各方釋放的政策信號看，房地產(chǎn)融資一攬子支持性政策漸次落地，為填補保交樓資金缺口提供“彈藥”。8月23日，首單全額擔(dān)保民營房企債券落地，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司公告發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)，本次發(fā)行規(guī)模為15億元，募集資金用于項目建設(shè)、購回或償還境外美元債等。據(jù)了解，這是中債信用增進(jìn)公司按照市場化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營房企債券。
另據(jù)接近交易商協(xié)會人士向證券時報記者透露，多家民營房企正在與中債信用增進(jìn)公司溝通，擬通過增信支持的方式發(fā)債融資，民營房企債券融資渠道正逐漸恢復(fù)。
北京一銀行資深從業(yè)人士對記者表示，今年以來，民營房企海外發(fā)債遇阻，進(jìn)一步加劇了到期債務(wù)的償付壓力，此時由信用增進(jìn)公司以全額擔(dān)保的方式推動民營房企發(fā)債，有利于改善民營房企現(xiàn)金流，償還境外美元債，提振市場信心。而市場信心的改善，也利于“保交樓、穩(wěn)民生”工作的順利推進(jìn)。
深高投資創(chuàng)始合伙人兼首席投資官李凱對記者表示，擔(dān)保發(fā)債的方式有利于金融市場投資人逐步恢復(fù)對頭部民營房企的信心，配合頭部民營房企自身的信息披露、二級市場債券回購，以及房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，會有助于切斷信用風(fēng)險進(jìn)一步向頭部民營房企蔓延的勢頭，而切斷信用風(fēng)險傳染鏈?zhǔn)堑禺a(chǎn)行業(yè)逐步穩(wěn)定并恢復(fù)融資造血功能的第一步。
除了著力暢通房企融資渠道，保障房地產(chǎn)合理融資需求外，如何填補在建地產(chǎn)項目資金缺口，推動保交樓，更是近一個月來穩(wěn)地產(chǎn)政策的重中之重。住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門日前出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。
記者了解到，政策性銀行專項借款規(guī)模預(yù)計逾千億，資金只能用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付。至于此前市場熱議的中央層面主導(dǎo)的地產(chǎn)紓困基金傳聞，目前雖然尚無“官宣”，但類似的基金也在醞釀安排中，預(yù)計會有國有大行等商業(yè)銀行參與，重點聚焦部分地區(qū)。
在地方層面，專項紓困基金早有探索。鄭州于8月初出臺房地產(chǎn)紓困基金運作方案，規(guī)模暫定為100億元，主要用于緩解房地產(chǎn)項目停工停按揭月供帶來的社會問題和金融風(fēng)險。8月21日，據(jù)南寧市住建局消息，南寧市于近日籌劃設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，該基金聚焦于住房類房地產(chǎn)問題項目，首期規(guī)模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，后續(xù)資金將陸續(xù)到位，現(xiàn)已圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”開展工作，對部分項目進(jìn)行調(diào)研。
不過，上述銀行從業(yè)人士認(rèn)為，不論是政策性銀行專項借款還是有關(guān)基金，其規(guī)模大小不是重點，而是要看資金使用的效果。很多機構(gòu)對保交樓的資金缺口規(guī)模有過不同預(yù)測，但這些都是假設(shè)前提下的靜態(tài)估算，現(xiàn)實情況變化多端、擾動因素復(fù)雜，如果問題處理得當(dāng)、市場預(yù)期改善明顯，這些資金就可以發(fā)揮“四兩撥千斤”的效果。
除了已有的政策舉措外視頻對講，更大規(guī)模、更有針對性的一攬子房地產(chǎn)紓困政策亦在市場期待中。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰預(yù)計，對于下一階段房地產(chǎn)融資形勢，可能存在一攬子支持性舉措，這主要是基于以下三方面判斷：一是為保質(zhì)保量完成“保交樓”任務(wù)，已有的各類紓困政策需要再加碼，用于改善“保交樓”資金缺口；二是在地產(chǎn)銷售恢復(fù)作為慢變量的情況下，在“保交樓”的同時需要妥善解決可能存在的房企債務(wù)繼續(xù)“爆雷”風(fēng)險；三是銷售端恢復(fù)是解決房地產(chǎn)問題的治本之策，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)需要資產(chǎn)價格和市場銷售的“量價雙穩(wěn)”，預(yù)計穩(wěn)定樓市需求的政策放松具有持續(xù)性。
李凱還認(rèn)為，“保交樓”的主體并不應(yīng)僅僅是地方政府，更重要的是項目的實際承擔(dān)方——地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果只關(guān)注項目紓困，而不關(guān)注房企紓困，再優(yōu)質(zhì)的房企也會在市場信心低迷和需求萎縮中出險。預(yù)期在未家用門鈴來一段時間內(nèi)，保交樓和保企業(yè)會逐漸得到平衡；同時，在打破信用風(fēng)險傳染鏈、給頭部優(yōu)質(zhì)房企提供更多流動性方面，預(yù)計會有更多有針對性的、更大規(guī)模的政策出臺。
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