多城二手房成交回暖，業內預計趨勢有望延續
作者：鄭娜
有機構預計，10月二手房成交有望迎來回升態勢。
在新房市場依舊底部徘徊之際，多個城市的二手房市場出現回暖趨勢。
根據貝殼研究院數據，“十一”期間，50城二手房日均成交套數同比增長超5成；50城中9成城市成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、蘇州等城市的成交套數更是超過去年同期的2倍。
業內普遍認為，目前二手房市場表現較好的背后是政策層面上的支持。2022年以來，各地陸續加大了對二手房市場的放松力度，從限售年限縮短、降低二手房購買門檻，以及近來的“帶押過戶”的落地、稅費減免、公積金利率下調等政策，均在一定程度上強化了二手房市場信心。此外，購房者對新房交房風險的擔憂也在一定程度上將部分需求推向了二手房市場。
重點城市二手房回暖明顯
貝殼研究院發布的數據顯示，今年“十一”期間(10月1日至7日)，貝殼50城二手房日均成交套數同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的二倍。
同時，需求端的看房活躍度也提高。上述機構數據顯示，貝殼50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。
上海市場在國慶7天小長假期間也保持活躍。上海鏈家研究院發布的數據顯示，小長假期間，鏈家的日均成交比9月末工作日期間的日均成交高出30%左右，國慶期間的日均帶看量更是出現翻倍，購房者的看房熱情明顯較高。
將時間線拉長來看，今年下半年以來，不少城市的二手房市場都呈現出了復蘇的態勢。
據諸葛找房數據研究中心統計，2022年9月，在其重點監測的10個城市中，有8城的成交規模趕超去年同期；10城整體的二手房成交超4.76萬套，同比上漲14.47%，延續了自6月份以來連續4個月同比上升態勢。
具體到城市來看，在政策利好以及疫情得到控制下，蘇州的二手房市場6月份以來，成交恢復明顯，一掃上半年的陰霾。
據克而瑞蘇州披露，3-5月時，蘇州的二手房成交量基本維持在3000多套的水平，而到了6月份，蘇州市區二手房成交量沖破了5000套，同比增加7.82%；7-9月份，二手房成交仍保持明顯上漲，同比增幅分別約為36%、24%、18%。
其中，蘇州的二手房成交在7月時接近6000套，創造了今年以來蘇州二手房成交的月度新高。
成都市場亦表現搶眼，9月份二手房成交套數同比保持了162.39%的漲幅。在放松限購限售、優化公積金貸款等利好政策帶動下，成都市場的需求得到持續釋放，6-8月份，二手房成交套數分別約為1.67萬套、1.73萬套醫院對講系統、1.51萬套。其中，7月份的成交量更是創下近10年來歷史新高。
不過，相較于前幾個月的市場，9月份的表現還是出現了些許回落。
諸葛找房數據顯示，9月份10城的成交套數，環比8月降幅約為24%。從具體城市來看，成都因疫情干擾，成交量跌幅居首，共成交6935套，環比下跌54.33%；其次為青島、廈門，環比跌幅均在27%左右。
另據上海鏈家研究院的監控數據顯示，9月份上海全市共成交二手房1.8萬套，環比略下降6%。“成交體量依然維持在一個不俗的水平，在當前的大環境下，上海樓市韌性較強。”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為。
有業內分析指出，部分城市在9月份開展了購新房優惠活動，受此影響，購房群體的目光轉向新房市場，導致二手房市場需求釋放有所放緩。上海中原地產市場分析師盧文曦也表示，上海二手房成交近期出現縮量，和新盤供應充足有關，直接分流需求。
值得一提的是，9月份，盡管深圳的二手房成交同比、環比皆有下降，但市場亦出現了活躍的跡象。
據家住深圳某核心區域的房地產業內人士觀察，其所住小區近期看房的人明顯增多“小區里經常能看到中介帶看”。他告訴記者，“我家周邊新房9萬多，二手房之前7萬、8萬賣不動，有業主降價到6萬多就引起了搶購，最近有好多本來要降價的房東，一看到市場好，覺得市場轉好，又不打算(降價)賣了。”
現房的確定性吸引購房者
二手房市場當前呈現出的較好活躍度，背后是近期利好政策的持續推動。
今年以來，與二手房市場相關的放松政策持續出臺，包括二手房限售年限縮短、“帶押過戶”新模式加速落地、二手房指導價寬松等，從交易環節、交易門檻等多個層面上對二手房市場進行一定的調控放松。
不完全統計顯示，2022年初至今，已有包括廣州、無錫等15城市相繼出現二手房“帶押過戶”的政策放松相關內容。業內認為，該交易模式直接降低了過去二手房交易中存在的摩擦成本，在一定程度上提升了雙方的交易意愿。
相較于便利交易環節的政策，對二手房市場活躍度影響更大的二手房指導價近來也出現了較為明顯的松動。
2021年，深圳、上海、成都等15城相繼落地二手房指導價，直接限制了二手房銀行貸款的發放額度，使得首套二手房首付比例普遍上調至50%附近，二套二手房首付比例更是上調至80%附近。
2022年7月以來，以西安暫停發布二手房參考價為起始，共有13個城市二手房指導價制度實質性取消。據克而瑞調研顯示，在成都、寧波、東莞等城市，銀行放貸已不再嚴格遵照指導價，目前僅上海、深圳仍在執行二手房指導價，但價格已出現了明顯松動。
以上海為例，第一財經記者了解到，自6月份起，逐漸有房源的評估價由實際成交價的6成上調至8成左右，與具體小區、房齡等因素相關。國慶期間，記者在走訪二手房市場時了解到，長寧區一套33平左右的“老破小”房源的評估價也可達到8成。
華泰證券房地產行業分析師陳慎認為，二手房指導價政策放松充分展現了地方政府對于“穩樓市”目標達成的決心，二手房指導價放松等于提高了二手房交易的購房杠桿，變相降低了二手房交易門檻，對提升二手房交易有不可或缺的作用。
與此同時，部分城市對限售、二手房購買門檻、限購套數的松綁，既加快了二手房的供應入市，又給了購房者更多選擇空間，助推了需求的釋放。復蘇明顯的蘇州市場，7月份時市區的二手房掛牌量已沖破8萬套，目前則接近9萬套。
除了一系列二手房政策的利好之外，新房市場近來出現的交付問題也促使不少購房者轉向二手房。億翰智庫研究總監于小雨分析認為，相比新房而言，二手房擁有更強的確定性和安全性，尤其是在當前新房存在交房風險的情況下，而次新房則兼具房齡新和現房兩大優勢，對購房者而言具有相當的吸引力。
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