深圳二手房周成交量創(chuàng)一年多最高：中介“熬過(guò)最難一年”，參考價(jià)有一版新方案
澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏
深圳樓市正逐步回暖。
2月13日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，上周(2月6日-2月12日)深圳全市二手房(含自助)錄得784套，環(huán)比增長(zhǎng)率為40.0%。新年開工后二手房市場(chǎng)行情恢復(fù)良好，上周錄得量臨近800套關(guān)口，已超2022年周錄得量最高值。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看，今年春節(jié)后，深圳二手房交易量快速回升。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，節(jié)后首周(1月30日-2月5日)深圳二手房(含自助)錄得560套，環(huán)比增長(zhǎng)率為214.6%。
據(jù)深圳當(dāng)?shù)刂薪榉答仯斑^(guò)完年后，成交量確實(shí)是比去年好很多。”在其看來(lái)，隨著疫情防控的放開以及政府出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，購(gòu)房者的信心正逐步恢復(fù)，“這兩年積壓的剛需購(gòu)房者看到價(jià)格基本穩(wěn)定不太會(huì)再往下降了，也積極入市了。”
“去年是最難熬的一年”
深圳市場(chǎng)自二手房參考價(jià)實(shí)施以來(lái)，已歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)2年的低位盤整，2022年更是跌入谷底。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)于1月4日發(fā)布的《2022年樓市行情希望再也不見(jiàn)》一文中顯示，2022年全年，深圳二手房錄得(含自助)26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達(dá)到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最低值，二手房錄得量連續(xù)2年低于新房成交量。
從月度走勢(shì)看，整體維持在一個(gè)較低位水平運(yùn)行，即月均2000余套的交易量(錄得)成了2022年深圳二手房市場(chǎng)的“新常態(tài)”，月度最高交易量(錄得)未能突破“3000套”關(guān)口。
門店關(guān)停，經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)型開滴滴、送外賣也成為2022年深圳樓市的一個(gè)縮影。
劉偉在深圳從事房地產(chǎn)中介行業(yè)已有10年，在他看來(lái)“去年是最難熬的一年”。
據(jù)劉偉介紹，“拿我們門店來(lái)說(shuō)，十七八個(gè)人，去年不管是租賃單還是買賣單，每個(gè)月最多可能只有三分之一的人能開單。無(wú)論是新房還是二手房，整體的成交量都比較淡。”
“身邊很多同行都陸續(xù)離職了，有的去開滴滴，有的去送叮咚。市場(chǎng)好的時(shí)候，大家多少都能做到單，市場(chǎng)一旦下行，沒(méi)有老客戶的資源就會(huì)特別難做。”劉偉說(shuō)道。
從深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)走勢(shì)看更為清晰。2022年前10個(gè)月，深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)名登記從業(yè)人員呈“凈流出”狀態(tài)，從2022年1月的36126人下降至2022年10月的27320人。
就其自身而言，劉偉去年賣了2套二手房及10套新房。“我個(gè)人還算比較穩(wěn)定，畢竟是老業(yè)務(wù)員，但做單難度明顯加大。”
劉偉自認(rèn)是個(gè)比較靦腆的人。但為了開發(fā)新客戶，劉偉不得不硬著頭皮求人介紹，李哥、張姐、趙總、孫總......挨個(gè)拜訪。
“以前都不太好意思直接上門求人介紹，但市場(chǎng)不好開不到單也沒(méi)辦法。有空了就去老客戶那邊拜訪下，希望他們幫忙介紹下客戶，我去年做的兩單二手房都是老客戶介紹的。”劉偉說(shuō)。
市場(chǎng)下行也直接導(dǎo)致中介門店關(guān)閉。據(jù)劉偉介紹，他所在的西鄉(xiāng)碧海片區(qū)，包括鏈家、中原、樂(lè)有家、Q房網(wǎng)等房地產(chǎn)中介門店均在2021年及2022年大幅收縮門店。“像原來(lái)我們門店所在的悅和路，原來(lái)整條街得有近40家中介門店，現(xiàn)在可能只剩10家左右了。去年末，因?yàn)槭袌?chǎng)一直沒(méi)見(jiàn)起色，挺多同事就早早回家過(guò)年了。”
深圳二手房參考價(jià)已做好新一版方案
可喜的變化是，今年春節(jié)過(guò)后，深圳的二手房成交量正呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。
最近一周(2月6日-2月12日)二手住宅成交量近800套，創(chuàng)2022年以來(lái)最高值。與此同時(shí)，深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心官微發(fā)布公告，于2023年2月13日起恢復(fù)午間延時(shí)服務(wù)。
“隨著客戶對(duì)樓市信心增強(qiáng)，近兩年壓抑的購(gòu)買力有望逐步釋放。”深圳當(dāng)?shù)刂薪檎f(shuō)道。
不過(guò)，目前影響客戶置業(yè)的因素仍然存在。“目前主要的問(wèn)題應(yīng)該是限購(gòu)，很多人有錢買房，但沒(méi)有名額；其次就是首付比例，這應(yīng)該是讓樓市回暖的重要因素；還有一個(gè)重要因素就是二手房指導(dǎo)價(jià)，但去年很多房子已經(jīng)低于指導(dǎo)價(jià)在出售了。”
根據(jù)樂(lè)有家研究中心發(fā)布的《2023年深圳市民置業(yè)計(jì)劃調(diào)研》報(bào)告，深圳市民對(duì)“二手房參考價(jià)調(diào)整”呼聲最高，占比26%。深圳二手房參考價(jià)與銀行貸款緊密綁定，購(gòu)房者的上車門檻大幅提升，因此政策效果相較其他城市更顯著。
2月8日，深圳市二手房指導(dǎo)價(jià)落地滿兩年，對(duì)于二手房參考價(jià)是否調(diào)整，據(jù)南方都市報(bào)，深圳市住建局工作人員表示“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定”。
同時(shí)，消息也引發(fā)指導(dǎo)價(jià)是否會(huì)取消的討論。
不過(guò)，2月9日，深圳市住房和建設(shè)局回應(yīng)澎湃新聞稱，二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)調(diào)控工作安排。該局將繼續(xù)按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》(深建房產(chǎn)【2021】2號(hào))要求，做好二手住房成交參考價(jià)格的管理工作。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳近四成房源低于參考價(jià)成交，超八成房源接近參考價(jià)成交，參考價(jià)已成為市場(chǎng)交易的重要參考。若二手房參考價(jià)放松，有望加速市場(chǎng)預(yù)期及信心修復(fù)。
此外，調(diào)研報(bào)告顯示，深圳市民期待“降低房貸利率”的占比25%，1月以來(lái)，全國(guó)多地下調(diào)房貸利率，珠海首套房貸利率最低降至3.6%，房貸利率邁入“3”時(shí)代。深圳目前首套住宅房貸利率為4.6%，二套住宅房貸利率為4.9%，視頻對(duì)講有較大下降空間。期待“降低二套首付”及“認(rèn)房不認(rèn)貸”的分別占比19%、15%，均利好改善型需求。
1月28日廣東省召開高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)張勇在會(huì)上提到，加大剛需和改善型需求支持力度，實(shí)施差別化信貸。樂(lè)有家研究中心認(rèn)為，2023年預(yù)計(jì)將有更多利好改善型需求的政策出臺(tái)。
2年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房市民占比近六成
樂(lè)有家研究中心發(fā)布的《2023年深圳市民置業(yè)計(jì)劃調(diào)研》顯示，歷經(jīng)2年樓市低迷周期及3年的疫情時(shí)代，樓市“只漲不跌”的神話被打破，市民對(duì)樓市的認(rèn)知及預(yù)期發(fā)生了本質(zhì)變化。在全國(guó)政策利好背景下，深圳市民對(duì)2023年深圳樓市預(yù)期有所提升，但在如今降薪裁員、收入增長(zhǎng)涂鴉可視對(duì)講預(yù)期減弱大背景下，整體仍較為理性，近七成參與調(diào)研者認(rèn)為2023年深圳樓市會(huì)“穩(wěn)步復(fù)蘇”，但仍有25%認(rèn)為會(huì)“持續(xù)低迷”，認(rèn)為會(huì)“大幅反彈”的僅占8%。
報(bào)告顯示，參與調(diào)研的深圳市民中，1年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房占比25%，2年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房累計(jì)占比近六成，壓抑了近3年的深圳購(gòu)買力，有望在今年集中釋放。今年距離2020年“715新政”剛好滿3年，滿足深戶3年+社保3年將釋放一批購(gòu)買力，此外這兩年受市場(chǎng)低迷影響，客戶觀望情緒濃厚，市場(chǎng)向好，需求將加速釋放。
從深圳意向購(gòu)房者總價(jià)預(yù)算來(lái)看，5年內(nèi)有置業(yè)計(jì)劃的購(gòu)房者中，300萬(wàn)-500萬(wàn)元預(yù)算占比37%，500萬(wàn)-800萬(wàn)元預(yù)算占比28%，以剛需及剛改需求為主。
5年內(nèi)有置業(yè)計(jì)劃的購(gòu)房者中，最高可支付三成首付的占比63%，支付五成首付的占比37%。
樂(lè)有家研究中心指出，深圳目前政策仍偏緊，目前僅無(wú)房且無(wú)房貸記錄的首付三成，其他需支付五成、七成首付等，深圳房?jī)r(jià)相對(duì)較高，五成首付、七成首付把部分合理改善需求擋在門外，因此有大量市民希望可以降低二套首付、認(rèn)房不認(rèn)貸。
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