以貸還貸，經營貸竟成了“唐僧肉”
違規借貸者面臨的一個重大風險來自銀行抽貸。銀行查到“經營貸”違規進入樓市后，購房者會收到銀行抽貸的通知。如果短期內湊不齊錢還貸款，就只能找高息過橋資金應急，甚至不得不低價賣房籌款。
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用支持企業發展的貸款來買房，這一國家明令禁止的行為如今又在多地冒頭，一些銀行銷售甚至直接參與其中。如今的中國樓市，伴隨“提前還貸”的潮流，一些購房者正選擇用利率更低的“經營貸”來置換房貸。
“經營貸”，顧名思義，是為了滿足企業經營活動所需發放的貸款，利率在3%-7%之間波動。當“經營貸”利率低于房貸，這筆資金就存在流入樓市的套利空間。這幾年，隨著國家對中小微企業支持力度的加大和貸款市場報價利率(LPR)的逐步走低，很多銀行的“經營貸”利率已下調至最低3.4%-3.8%的水平，部分銀行對優質企業客戶甚至能給予3%左右的優惠利率。
近期，全國多地首套房貸利率下行，可視對講門禁與前幾年存量房貸的利息差擴大，引發了一波提前還貸潮。提前還貸，錢從哪兒來？部分購房者打起了“經營貸”的主意。
在廣州工作的馮星(化名)最近就辦理了一筆“經營貸”。她在2017年購入了廣州市天河公園西門某樓盤，當時560萬元的房價如今已經漲超千萬元，她用這套房向一家國有銀行做了抵押，貸出了700萬元左右，利率3.4%，約定10年期先息后本。
她是使用“經營貸”的“老手”，但這次3.4%的利率、10年期限的寬松程度仍讓她感到吃驚。多年來，馮星在廣州購入了多套房產，房貸利率多在5%左右，此前，她曾做過兩次“經營貸”，分別貸款230萬元和110萬元，利率分別是3.85%和4.2%，均是3年先息后本。相比于5%左右的房貸利率，當時她已覺得劃算了不少，“沒想到這次優惠力度更大”。
長期以來，樓市都是中國居民財富的蓄水池，截至2022年年末，我國個人住房貸款余額為38.8萬億元。動輒百萬元的房貸利息是大部分家庭的重擔之一。央行有關負責人此前曾表示，去年12月新發放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，是2008年有統計以來的歷史最低水平。
但是，即使是最低的4.26%的利率，以貸款100萬元、貸款期限30年舉例，都需要支付利息77.31萬元。再回過頭來看“經營貸”的利率，這種明顯的利率倒掛，正讓一些購房者“鋌而走險”。
黃斌(化名)今年在杭州市濱江區購入了一套總額1650萬元的房子，讓他印象深刻的是看房的第一天，房主就讓他試試“經營貸”，“這在市場上不是什么秘密，尤其是高端住房市場，常常通過經營貸走款”，他說。
中介為黃斌算過一筆賬，如果走正常的房貸，黃斌購房需貸款990萬元，貸款期限30年，基準利率4.9%，他共需要支付利息901.51萬元，每月月供52541.95元。如果用“經營貸”的方案，貸1190萬元，利率最多也就3.6%，貸款期限10年，先息后本，每月月供3.57萬元，光利息就能省下一半多。即使加上辦“經營貸”的各種手續費、資金過橋費等，黃斌仍覺得值得。
事實上，監管部門一直明令禁止“經營貸”違規流入樓市，但卻屢禁不止。中原地產首席分析師張大偉認為，究其原因有二：一是利差巨大；二是銀行監管政策寬松，對資金流向監管不到位。對于這筆錢流入樓市，一些銀行客戶經理也樂見其成，“投資房產畢竟穩妥一些”。
但是如今，購房者用銀行的錢“以貸換貸”、提前還貸卻是真真切切損害了銀行的利益，那么，銀行給提前還房貸的人群設置門檻和障礙，如取消線上預約、必須到線下網點填寫申請，要求提前還貸客戶繳納違約金，或者捆綁理財銷售就不值得奇怪了。
一面是銀行為購房者提前還貸發愁，另一面是購房者挪用“經營貸”來提前還款面臨的風險。張大偉說，“當下存在大量的‘經營貸’與‘消費貸’挪用提前還款，但如果沒有3年內還清的能力，不建議使用，畢竟你很難知道政策今天非常寬松，會不會過幾天又開始收緊。”
有人總結過幫個人申請“經營貸”的操作流程，包括購買殼公司、聯系中間人偽造公司經營流水等。這中間的每一步都不簡單，也暗含不小的風險，沒有“專業人士”的幫助，個人基本完成不了。
貸款中介幫忙的方式大同小異，購房者名下若有正常經營的公司，貸款中介就會定制貸款方案，幫忙走正常“經營貸”貸款程序；若購房者沒有自身經營的公司，那么貸款中介將為購房者過戶一家公司，并偽造經營流水，讓客戶變成經營者，然后再進行產品置換。
目前，“經營貸”的還款方式也有多種選擇視頻對講，如果購房者名下的公司有正常經營流水，一般能申請20年期還款的產品，中途不用歸還本金，等額本息還款方式，和房貸的還款方式一樣，其他類別的客戶只能做10年期、3年期貸款。
違規借貸者面臨的另一個重大風險來自銀行抽貸。2021年全國多地銀保監局都針對“經營貸”違規進入樓市開展專項行動，不少購房者都收到過銀行抽貸的通知。如果短期內湊不齊錢還貸款，就只能找高息過橋資金應急，甚至不得不低價賣房籌款。
對于“經營貸”這些存在的風險，黃斌都有所了解，他還詢問過中介會不會被銀行查出來，但中介告訴他，可以規避這些風險，只要資金不直接流入房地產市場，比如用取現、走對公賬戶等方式。
他有時仍會擔憂，但巨大的利息差還是壓倒了他對風險的擔憂。
1月17日，貸款到賬那天，銀行還給黃斌發了一條短信，提示“貸款資金用途為公司生產經營，不可用于股票、債權、期貨、金融衍生品和資產管理產品等投資，不可用于購買、投資房地產及償還住房抵押貸款，不可用于固定資產、股本權益性投資以及國家禁止生產、經營的領域和用途”。他很快刪除了這條短信。
中青報·中青網記者 張均斌 來源：中國青年報
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