成都小區“靈魂砍價”砍出360萬背后：一個頁碼暴露物業加價
2月初，紅星新聞報道了成都綠地錦都小區業委會“靈魂砍價”，將小區原本3.2元/平方米的物業費，“砍”至2.81元/平方米。最后，經過與物業協商，還將之前多交的360萬元物業費以免除物業費的形式予以返還，“一戶至少可以7個月不交物業費”。
此事報道后，引起不少小區業主的廣泛關注，各社交平臺的評論區也是一片熱議。
不少網友關心，綠地錦都小區業委會是如何實現“靈魂砍價”的？
此前的報道中，“業委會在監督、協助物業過程中，發現了‘漏洞’，便去多個政府部門咨詢”，最終成功維權。那么，又是什么樣的“漏洞”讓業委會在與物業的談判過程中，爭取到了自己的權益？
近日，紅星新聞記者再次進行走訪了解。
什么“漏洞”？
合同書上頁碼字體不同
牽出多收的360萬元物業費
綠地錦都小區緊鄰成都二環路，于2017年陸續交房，2022年4月，小區業委會成立。業委會成立不到一年時間，不僅拿回了屬于業主的67萬元公區收益，還將原來3.2元/平方米的物業費降至2.81元/平方米。當初業委會成立后，成員們學習法律、物業知識等，代表全體業主向物業提出改進意見。也就是在這個過程中，發現了“漏洞”，并以此維權成功。
為何能成功？“因為我們掌握了關鍵證據。”據業委會成員李詳(化名)介紹，為了解小區情況，他們向物業公司索要了《前期物業服務合同》(以下簡稱《前期物業合同》)，“一切都很正常”，但是在查看頁碼時，雖然物業費的價格與業主在收房時與物業簽訂的《前小區對講機期物業服務協議》(以下簡稱《前期物業協議》)價格相同，一位細心的業委會委員還是發現物業費價格頁的頁碼字體與其他頁碼不同，他們便猜測合同是否有被篡改。
為了確認，他們到合同備案的住建交局查詢，結果沒有查到備案信息。業委會再次向物業索要政府核定的物業費價格表，一周多后拿到發現，“表上寫明了核定的物業費是2.81元/平方米。”但是當時的物業收費是3.2元/平方米。
2.81元到3.2元，中間的0.39元差價從哪里來的？業委會當時咨詢了武侯區住建交局，“他們說‘物業費核定多少錢就是多少錢’。”而對于多出來的0.39元是什么，住建交局的工作人員則告知他們“得問物業公司”。
對此，紅星新聞記者從武侯區住建交局和武侯區發改局了解到，綠地錦都小區物業費的備案價格的確為2.81元/平方米，“審批局批的標準是多少，就只能按照標準收。”相關人員表示，若不按備案價執行，“就是超標了。”
如若合同未備案，也意味著手續不完善。
有了多個部門的釋疑與回應，綠地錦都小區業委會開始與物業進行交涉。
根據當初簽訂的《前期物業合同》，“乙方(物業)擅自提高收費標準的……對已交納的，乙方應予以返還，并向甲方、業主支付1%的違約金”。業委會以此為據，向物業公司提出降費、返還差價的要求。最終，在友好協商下，雙方達成一致，除了將物業費調整至2.81元/平方米以外，還將之前多交的360萬元物業費差額以免除物業費的形式予以返還。
為何要多收？
業內人士：可能因為信息不對等
武侯區市場監管部門已介入此事
為何多收0.39元？紅星新聞記者以業主的身份向武侯區住建交局進行咨詢，對方表示物業方在回復該局物管科時，并未提及具體原因，僅表示“處理了，現在不加那個費了”。同時，住建交局相關人員也表示，將要求物業按合同收費。
而對于核定費用與實收費用不一致，物業費是否被篡改的問題，物業方負責人在接受記者采訪時表示，他們需要上報公司，暫時無法回答任何問題。但目前他們跟業委會的溝通工作、物業服務工作都在有序開展，呈現效果也比較好，“我們肯定也是會盡全力去做好的。”
記者了解到，目前，綠地錦都小區已按核定的2.81元/平方米收取物管費。
據一名不愿透露姓名的業內人士介紹，物業服務分為前期物業和后期物業，在小區成立業委會重新續聘、選聘物業企業前，都屬于前期物業。目前，后期物業已實行市場調節價，但前期物業還是執行政府指導價，需要經過公開招投標、備案等多個程序。一般來說，政府指導價由發改委制定，市場監管部門對執行的價格進行監督，住建部門對物業的服務進行監督。
目前成都共設立五級物業服務等級標準，“五級最高”，等級不同，相應服務內容和費用也不同。一至四級有統一收費標準，五級則需要單獨審批。綠地錦都小區為五級物業，且屬于前期物業期間，因此其收費標準需要進行審批。
為何會出現核定價格與實際收取價格不一的情況？該業內人士表示，這可能是由于信息不對稱造成的。根據規定，開發商在進行商品房銷售時，應對《臨時管理規約》等進行公示，并設立信息處供購房者免費查詢《前期物業合同》(內含小區物業費收費標準、費用構成等重要信息)。
但許多業主在買房時，幾乎不會關注《前期物業合同》，可能也不知道可以查詢核準的物業價格。“有的物業企業就利用這種信息的不對稱，更改價格信息。”或是在收房時再與業主簽訂一份《前期物業協議》，以此約定新的物業價格，就算今后業主維權，也可能會出現“投訴無門”的情況。
他認為，《前期物業合同》是開發商代表全體業主與物業公司簽訂的，合同若是真實有效、可以約束全體業主，就可不再簽訂《前期物業協議》，以免出現另一種信息的不對等。
綠地錦都小區業委會委員李祥表示，他們當年在收房時與物業簽訂過《前期物業協議》，約定的收費標準為3.2元/平方米，“我們最后也是把所有法律法規都看了一遍，花很長時間梳理，才搞清楚。一般業主很難發現。”
據悉，2020年，由武侯區多部門聯合發布的《關于規范我區物業服務收費管理的通知》中提到，物業服務機構應將服務標準、等級、收費依據、標準等內容在物業管理區域顯著位置進行公示；該《通知》還提到，凡未按規定進行明碼標價、亂收費等行為被區市場監管局依法查處的，區住建交局將對物業服務機構進行信用記分處理，“這也將影響物業企業后續招投標。”目前，武侯區市場監管部門已介入此事。
如何避免多收？
可要求出示收費文件
制定更高違法處罰機制
上海市尚法律師事務所房地產部主任律師唐震東經常處理物業案件，他對此表示，物業公司的收費標準需按照《前期物業合同》或《物業服務合同》執行，“如果合同約定的是2.81元，就不能收3.2元。”
根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條可知，物業單方面提高《前期物業合同》約定的收費標準屬于違規收費，對于多收的物業費，業主有權要求退還并賠償利息。且前期物業的收費標準是需要向當地有關部門進行報備的。
此外，唐震東表示，物業公司與開發商簽訂《前期物業合同》后，又與單個業主單獨簽訂《前期物業協議》也是沒有法律依據的。因為根據《民法典》及《物業管理條例》可知，法定的物業合同分為前期物業服務合同和物業服務合同兩種，兩種合同均對業主具有法律約束力，“因此，依法簽訂的《前期物業合同》就當然約束全體業主。”只有當業委會或業主共同與新物業訂立新物業合同生效時，前期物業服務合同才終止。
合同有效，那為何又要簽訂協議？唐震東律師認為，從具體實踐來看，“物業公司可能擔心業主不認可《前期物業合同》，希望以協議來固定；二是為了在協議中夾帶私貨，求得自身利益。”
唐震東建議，業主在購房時應當了解物業收費標準或要求開發商出示《前期物業合同》，并對合同仔細查看、拍照和復印；在收房時，業主可拒絕與物業簽訂《前期物業協議》，也可在收房后要求物業出示政府核定的價格文件。若發現物業私自抬高收費，既可提起訴訟，請求返還，也可投訴舉報。
上述業內人士還表示，若買房時簽訂的《臨時管理規約》中承認物業可以以精細化管理等為由制定《前期物業協議》，那么便有簽訂的依據。但業視頻對講主也應充分了解相關文件，切莫悶頭簽字，后期執行過程中也要注重實效，看物業是否按合同約定，保質保量來提供服務。
如何徹底解決、避免類似問題？業內人士認為，最好的方式還是召開業主大會，選舉業委會，參與小區治理。
“由于成立業主委員會往往需要的時間比較長，很容易導致業主的權利出現長期的管理‘真空’。”太琨律創始合伙人、中國政策科學研究會特邀研究員朱界平律師認為，在出現管理“真空”后，行政管理部門的監管就顯得尤其重要。有關政府部門應對違反物業指導價的行為堅決查處，研究完善制定相關的管理措施，并建議制定更高的違法處罰制度，比如如果違規收取物業費的，按多收取物業費的1-3倍予以處罰；此外，在小區顯著位置必須張貼政府物業指導價、物業行政管理部門的監督投訴電話等，“有了制度的保障，在違法成本大大提高的情況下，物業公司頂風違法的情況也會大大減低。”
紅星新聞記者 章玲 實習生 陳柯宇
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