房企引戰(zhàn)再落一錘，河南省政府接盤建業(yè)地產(chǎn)29.01%股份
67歲的胡葆森，自創(chuàng)辦建業(yè)地產(chǎn)以來，經(jīng)歷過數(shù)次經(jīng)營波折。如今，他選擇“甩賣”公司股權，應對近在眼前的債務警報。
6月1日晚間，建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)發(fā)布公告稱，公司控股股東“恩輝投資”與河南同晟置業(yè)有限公司訂立了框架協(xié)定，將向后者出售公司8.6億股股份，占全部已發(fā)行股本的29.01%，總對價6.88億港元，交易完成后恩輝投資仍持有41%股權。
恩輝投資的實控人是胡葆森，河南同晟置業(yè)則由河南鐵建投持有。三十年前，胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的千萬資產(chǎn)，回到河南老家創(chuàng)辦建業(yè)地產(chǎn)，并逐步將公司做到河南市占率第一。如今，建業(yè)資金告急，還是河南政府出手“拉了一把”。
不僅如此，最終認購協(xié)議簽訂后，河南同晟置業(yè)將認購建業(yè)發(fā)行的本金額不高于7.08億港元、2024年到期票息5%、到期收益率9%可換股債券。
“對房企紓困，既要給予企業(yè)增信，又不能簡單控股了之，上述這種設計相當于一個信用托底，政府提供增信，助力打開融資和銷售渠道，同時用市場化的手段解市場問題，不會因過重的包袱反噬政府平臺，也彌補了經(jīng)驗不足?！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱。
河南國企入場增信
近半年來，資金鏈緊張的房企越來越多，但成功引入戰(zhàn)投的極為稀少，近期僅華南城成功“引戰(zhàn)”，中國奧園傳出有望迎來山東省某國企入駐，不過還未“官宣”。如今，銷售下滑、兩個月后將有5億美元債到期的建業(yè)，搶先一步拿到一筆“救命錢”。
據(jù)建業(yè)地產(chǎn)公告，恩輝投資建議出售、投資者建議購買8.6億股股份，占公司全部已發(fā)行股本的29.01%，代價為最高每股股份0.80港元，較2022年6月1日收市價有溢價約23.1%。
同時，交易的總對價6.88億港元，預計將以現(xiàn)金結算。恩輝投資在收取上述資金后，將以股東貸款的形式向公司提供貸款，以補充公司的運營資金。
恩輝投資是注冊成立于英屬維京群島，直接擁有建業(yè)地產(chǎn)2,078,036,867股股份，相當于公司已發(fā)行股份總數(shù)約70.11%，并由建業(yè)系創(chuàng)始人胡葆森單獨和實益擁有。
向建業(yè)伸出援手的投資者，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營以及酒店管理，由河南省鐵路建設投資集涂鴉可視對講團有限公司全資擁有，河南鐵建投則由河南省人民政府全資擁有。
交易完成后，恩輝投資將持有建業(yè)地產(chǎn)41%股權，仍為公司第一大股東。在業(yè)內(nèi)看來，對當下的民營房企來說，引入國資背景的企業(yè)作為戰(zhàn)投，可以給民營房企帶來信用背書，助力打開融資通道，同時在土地資源等獲取上帶來更多優(yōu)勢。
值得注意的是，建業(yè)和河南國企的交易，并不限于此。據(jù)公告，雙方簽訂最終認購協(xié)定后，河南同晟置業(yè)將認購建業(yè)發(fā)行的7.08億港元可換股債券，該債券預計將按每年5%計息，在發(fā)行日起滿24個月當日到期，并可由雙方同意將債券延期12個月。
一般而言，可交換債券的轉股價高于當前市場價，實際上為發(fā)行人提供了溢價減持公司股票的機會，同時也是一種成本較低的融資手段。不過，可交換債券的發(fā)行，可能會導致股票發(fā)行人的股東性質發(fā)生變化，從而影響公司的經(jīng)營。
按建業(yè)公告，上述可換股債券的持有人，有權按照不高于1.20港元的初始換股價，將全部或部分可換股債券轉換為股份。如果債券悉數(shù)轉換，將有約5.9億股換股股份可予發(fā)行，相當于建業(yè)現(xiàn)有已發(fā)行股份總數(shù)的19.90%、及發(fā)行后股份總數(shù)的16.60%。
據(jù)悉，最終的股份購買協(xié)定、最終認購協(xié)定，應在2022年7月1日或之前訂立。在此之前，需獲取相關政府部門和聯(lián)交所的批準或確認，投資者完成盡職調查并對結果滿意，建業(yè)未有在沒取得投資者同意的前提下發(fā)行任何股份或其他證券。
“建業(yè)系”30年沉浮
對創(chuàng)始人胡葆森來說，賣出公司股權“斷臂求生”，事先早有預告。
今年2月份，關于建業(yè)集團“總部將裁員60%”的消息不脛而走。對此建業(yè)表示，集團本輪架構調整已醞釀半年時間，但不是大規(guī)模裁員，而是將集團總部人員進行整合，鼓勵超半數(shù)人到一線項目、城市公司，到能聽到炮聲的戰(zhàn)場上去。
當時胡葆森便表示，如果能出讓一些資金、甚至出讓一些項目股權，規(guī)模就會縮小，才可能做好?！艾F(xiàn)在變的是機構，壓縮的是層級，將來可能出資產(chǎn)。有些項目可能找新的合作方，商場、酒店有人要買，我們也會出售?！?/p>
割肉自救的想法呼之欲出，而三十年前，胡葆森也經(jīng)歷過創(chuàng)業(yè)的波折。
上世紀七十年代，胡葆森從鄭州大學英語系畢業(yè)后，被河南外貿(mào)廳派駐到港，在香港待了10年。1992年，全國房地產(chǎn)浪潮涌起，胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的錢，回到老家創(chuàng)辦了建業(yè)，并于次年在鄭州拿到一塊地，要開發(fā)超級大盤“金水花園”。
但是，推出首個項目后，胡葆森就遇到了困難。當時，樓市熱度還未高漲，金水花園一度遇到銷售困境，無奈之下，建業(yè)打出了買房“10年后退全款”的承諾，借此回籠了資金。
此后，憑借著三四線城市去庫存熱潮，建業(yè)迎來快速發(fā)展期。2008年6月，建業(yè)地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板上市；2019年首次銷售額破千億，完成河南122個縣市的全覆蓋。
這些年，胡葆森的商業(yè)帝國一路擴大，至今建對講門鈴業(yè)集團旗下已有四家上市平臺，包括建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)、中原建業(yè)(09982.HK)以及建業(yè)新生活(09983.HK)，業(yè)務涉及房地產(chǎn)、代建、教育等多個領域。
可惜，隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調整、三四線樓市退潮，固守河南的建業(yè)地產(chǎn)也遇到了銷售瓶頸。加上受疫情反復及鄭州洪災的影響，2021年建業(yè)重資產(chǎn)合同銷售總額下降至600億元，2022年銷售目標也僅530億元，比2021年下降12%。
資金方面，2021年底建業(yè)持有現(xiàn)金約98.48億元，較期初大幅減少66.4%，凈負債率提高81.33個百分點至94.89%，同時現(xiàn)金短債比下降至1.46，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比0.87，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為86.4%，三條紅線踩線兩條。
進入2022年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售仍在下滑，前四月份取得合同銷售額88.97億元，同比減少36.3%。銷售融資均受阻，胡葆森一手創(chuàng)辦的建業(yè)，再次碰到發(fā)展路上的難關。
境外債務待償還
相較于銷售低溫，境外債務償還迫在眉睫，是建業(yè)緊急拉來戰(zhàn)投的重要原因。
目前，建業(yè)地產(chǎn)存續(xù)美元債8只，規(guī)模合計24.46億美元。因境外債市場波動，建業(yè)2021年已用自有資金償還過債務，而未來一到兩年內(nèi)，建業(yè)還有較高的境外債償還壓力，包括2022年8月到期的5億美元、2023年到期的3億美元債。
此前，穆迪將建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的公司家族評級(CFR)從“B1”下調至“B3”，高級無抵押評級從“B2”下調至“Caa1”，展望仍為負面?！霸u級下調反映出建業(yè)地產(chǎn)的流動性減弱，再融資風險增加，因其現(xiàn)金頭寸大量減少，資本市場融資渠道減弱”。
穆迪表示，建業(yè)對離岸債券市場的敞口較大，該部分占截至2021年12月總債務的約70%，流動性容易受到市場波動的影響。鑒于其進入離岸債券市場的渠道減弱，而離岸債券市場是其主要資金來源，建業(yè)不太可能發(fā)行新的離岸債券為到期債券再融資。
為換取現(xiàn)金流自救，建業(yè)此前已出售了部分文旅項目的股權。
天眼查顯示，近期河南老家文化旅游發(fā)展有限公司(簡稱“河南老家文旅”)，成為河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司90%股權持有方；此外，建業(yè)還出售了河南建業(yè)實景演出文化發(fā)展有限公司51%股權，同樣由河南老家文旅接手。
據(jù)公開資料，建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)歸屬于河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司，建業(yè)實景則持有“只有河南·戲劇幻城”項目，建業(yè)對這兩個項目的投資約達70億，但因疫情等原因多次關閉，影響了項目的資金回流周期。
此外，建業(yè)集團與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將旗下商業(yè)項目整體出租給萬達商管，交由其來運營。5月初，建業(yè)還更換了財務總監(jiān)，楊偉梁辭任，余志杰獲委任為財務總監(jiān)。如今，河南國企入場增信，為建業(yè)度過危機增加了新的籌碼。
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