房地產市場有望穩步復蘇
經歷了持續低迷，部分城市房地產市場在今年年初呈現成交量增、價格企穩的回暖跡象。如何看待一些城市房地產市場的復蘇？房地產市場調控政策還可從哪些方面進一步優化？
部分城市市場回暖
國家統計局城市司首席統計師tuya可視對講繩國慶介紹，1月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。一線城市商品住宅銷售價格環比轉漲、二三線城市環比降勢趨緩；一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比下降。
上海房地產科學研究院院長嚴榮表示，當前房地產市場運行狀況有所改善，具體表現為市場信心總體在增強，房地產開發投資額和商品房銷售面積的降幅逐步收窄，部分城市住房租賃市場和二手房市場成交量有所增加。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前二手房市場處于修復階段，表現在交易量出現恢復性增長。貝殼研究院數據顯示，2月前兩周重點監測的50城二手房日均成交量較1月份同期水平提高約90%，節后兩周的成交水平超過去年同期約40%。
國海證券政策和地產首席分析師夏磊認為，二手房市場回暖相對明顯，分城市看，一線城市春節后成交量增多，同比看，廣深企穩速度較快；北京成交量也較為活躍；部分二線城市市場修復較為明顯，如南京二手房市場明顯回暖，天津、石家莊等城市也在恢復；三四線城市呈現結構性恢復的特點，企穩回升集中在部分三四線城市。
專家表示，部分城市房地產市場回暖，表明“保交可視門鈴樓”支持政策、金融支持房地產行業平穩健康發展政策及各地因城施策調整優化調控政策都在顯現效果。供給端，“三箭齊發”支持房企融資后，一些企業資金鏈吃緊狀況正慢慢改善；需求端，各地積極支持剛需和改善性住房需求，通過優化限購、限貸等限制性措施，出臺購房補貼、降首付、降購房貸款利率等舉措，對促進住房合理消費起到積極作用。
市場分化將加劇
當前，房地產市場政策暖風頻吹，一二線城市成交量出現回升態勢。國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民認為，就此判斷樓市總體明顯企穩還言之尚早。嚴榮也認為，部分城市增加的成交量中有一定比例是前期累積需求的釋放，部分有改善需求的購房者還在期待更有力的政策支持。
對于今年全年房地產市場走勢，許小樂認為，當前我國經濟和居民收入正在逐步修復。在前期政策支持下，預計市場能夠在去年基礎上溫和復蘇，緩解庫存壓力，價格總體能夠保持平穩。
嚴榮認為，今年房地產市場總體有望呈現穩步復蘇態勢，但市場分化將加劇。全國房地產開發投資和商品房銷售面積有望實現正增長，為宏觀經濟增長提供更加堅實支撐。但是，不同城市表現或將有差異。北京、上海、深圳、杭州、成都等熱點城市復蘇程度將更為明顯，大多數中小城市樓市還將面臨一定下行壓力。
從成交看，長三角、珠三角、成渝區域內重點城市修復較好。一方面，防疫政策調整后，人們出行更方便，早期觀望情緒減弱；同時，限制性調控政策優化、房貸利率降低，有助于降低購房成本、促進住房需求釋放。整體看，這類利好更容易在經濟、人口、產業等基本面較好的區域釋放出來。
嚴榮認為，當前市場風險總體可控，但仍需高度重視個別城市或部分市場主體的風險隱患。尤其需要警惕，個別企業再度出現資金鏈斷裂、延遲交付的狀況，從而影響社會對房地產市場復蘇的信心。同時，更多城市步入存量房時代，隨著全國住房總量不斷增長，人均住房建筑面積顯著增加，越來越多的城市二手房交易成交占比將穩步上升。
仍需進一步增信心
為更好發揮房地產穩定宏觀經濟的作用，還應持續優化房地產調控舉措，積極促進房地產市場企穩回升，確保房地產市場平穩發展。具體看，還要因城施策，著力改善預期，擴大有效需求，支持落實生育政策和人才政策。特別是加大對改善性住房需求的支持力度，更好發揮金融對房地產支持作用，進一步降低剛需和改善性購房需求的購房成本等。
嚴榮建議，促進房地產市場企穩回升，要注重穩預期、增信心。一方面，要充分發揮有為政府和有效市場作用，盡早實現房地產開發投資增速由負轉正，為增強市場預期夯實基礎。另一方面，要更加注重精準施策，特別是聚焦釋放剛性和改善性住房需求，打通影響需求釋放的政策堵點，推出效果更好的政策舉措。
夏磊認為，對于一線城市而言，限購和限貸政策是影響購房需求的主要因素。首套房認定標準、普宅非普宅的界定標準是否會調整廣受關注。二線城市方面，首付比例、首套房認定標準，根據市場形勢變化，應該還有調整空間。三四線城市方面，限購限貸等調控政策已比較寬松，收購商品房作為保障性租賃住房或是新的需求提振點。
許小樂建議，政策仍然要進一步促進市場信心恢復。一是保持已出臺政策的穩定性，確保市場預期平穩修復。二是加大對改善性住房消費的支持力度。當前包括一線城市在內的重點城市限購、首套房認定等方面仍有優化空間。
亢 舒
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