中國版巴塞爾協(xié)議III對房地產貸款影響大，銀行讓利房貸一族或添動力
近日，中國版巴塞爾協(xié)議III初步面世，40萬字征求意見稿中不少要點值得關注。在重點調整的風險權重方面，將影響銀行的房地產貸款結構。
相比2012年6月8日開始試行的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》(下稱《試行辦法》)，銀保監(jiān)會、央行最新聯(lián)合發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(征求意見稿)》(下稱《辦法》)新增了房地產開發(fā)風險暴露，總體上風險權重上升，但個人按揭貸款的風險權重實質性降低，整體要求更為細化。比如，針對房地產風險暴露中的抵押貸款，文件依據房產類型、還款來源、貸款價值比(LTV)，設置了多檔風險權重。
不少機構指出，接下來開發(fā)貸占比較高的銀行將會消耗更多資本；相比之下，新規(guī)更利好個人按揭貸款占比較大的銀行。有銀行業(yè)內人士對記者表示，新規(guī)與當下房地產環(huán)境較為契合，合規(guī)成本將間接驅動地產行業(yè)控供給、去庫存，對銀行進一步讓利購房者可能也有推動作用。
上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛認為，結合《辦法》出臺背景，新規(guī)結合我國國情重點關注房地產開發(fā)貸、地方政府債相關業(yè)務資本計提規(guī)則，體現(xiàn)了提高監(jiān)管規(guī)制與我國國情適配性的目標。從國際視角來看，《辦法》對房地產領域風險暴露的要求并未收緊，短期內影響不大，但不排除部分銀行因為業(yè)務結構原因受到影響，后續(xù)資本充足率承壓較大的銀行會調整資產結構。
房地產開發(fā)貸風險權重提升
根據央行數據，截至2022年末，金融機構人民幣房地產貸款余額為53.16萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額約25%，無疑是我國銀行業(yè)最主要的資產類型之一，其中主要包括房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款。
央行在公告中提到的5大重點修訂內容之一，即全面修訂風險加權資產計量規(guī)則，包括信用風險權重法和內部評級法、市場風險標準法和內模法以及操作風險標準法，提升資本計量的風險敏感性。其中，信用風險是銀行經營過程中的最主要風險，據普華永道部分上市銀行的樣本數據分析，信用風險加權資產占銀行風險無線門鈴加權資產的比例約92%-94%，而權重法則是多數銀行采用的信用風險計量方法，也是此次改革的重點，具體包括優(yōu)化風險暴露分類標準，增加風險驅動因子，細化風險權重。
以房地產領域為例，2012年《試行辦法》規(guī)定，房地產企業(yè)債權的風險權重為100%；個人住房抵押貸款風險權重為50%； 對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，商業(yè)銀行以再評估后的凈值為抵押追加貸款的，追加的部分風險權重為150%。
在《辦法》征求意見中，房地產風險權重被進一步劃分為房地產開發(fā)風險暴露和房地產抵押風險暴露，后者包括居住用房地產和商用房地產風險暴露。另根據《辦法》按照業(yè)務規(guī)模和風險差異對國內商業(yè)銀行的三檔劃分，各檔銀行的權重法計量規(guī)則各有不同，相關規(guī)則疊加更為復雜(其中第三檔銀行使用簡化規(guī)則計量信用風險加權資產，僅對個人住房抵押貸款提出明確要求)。
以對標國際版巴塞爾協(xié)議III的第一檔銀行為例，除了對符合審慎要求的房地產開發(fā)風險暴露維持風險權重100%，《辦法》新增了其他房地產開發(fā)風險暴露，并將風險權重提高至150%。其中，符合審慎要求的房地產開發(fā)風險暴露的關鍵條件在于項目資本金，即項目資本金比例為30%(含)以上，其中保障性住房開發(fā)項目資本金比例為25%(含)以上，或與債務人約定按房地產銷售進度分批分期歸還貸款本息，本金償還比例超過50%。對于第二檔銀行，房地產開發(fā)貸款的風險加權資產計量規(guī)則與第一檔銀行相同。
根據《國務院關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，我國對保障性住房和普通商品住房項目要求為20%(含)以上，其他項目為25%(含)以上。普華永道金融業(yè)合伙人陶欣及資本和風險管理專家團隊在報告中指出，《辦法》中審慎房地產開發(fā)貸款的要求高于上述規(guī)定，預計商業(yè)銀行部分存量的房地產開發(fā)貸款風險暴露后續(xù)將采用150%的風險權重。
有銀行業(yè)人士對記者表示，在資本占用提升壓力下，《辦法》實施后可能對開發(fā)貸定價產生一定影響。該人士分析，商業(yè)銀行將主要通過提高開發(fā)貸價格或減少貸款量來彌補(資本占用成本)，面對項目也會擇優(yōu)選擇，從而對地產供給端帶來一定影響。
曾剛也指出，在新監(jiān)管規(guī)制下，銀行的資本管理和風險管理策略將會發(fā)生調整，進而對其資產結構產生影響，如房地產開發(fā)貸占比較高的銀行在資本充足率剛性約束下，相關業(yè)務規(guī)模及占比預計將會減少。
抵押貸款風險權重降低
房地產開發(fā)與按揭貸款的風險權重“一上一下”。按照《辦法》，居住用房地產風險暴露(商業(yè)銀行對個人和企業(yè)以住房為抵押的債權)、商用房地產風險暴露(商業(yè)銀行對個人和企業(yè)以商業(yè)用房為抵押的債權)，主要以還款實質性依賴于房地產所產生的現(xiàn)金流、6個審慎要求、貸款價值比(LTV，貸款金額/抵押品價值)來細分風險權重。
其中，還款實質性依賴于房地產所產生的現(xiàn)金流的業(yè)務，風險權重相對更高。陶欣認為，該要求體現(xiàn)了監(jiān)管對第一、二還款來源高度相關業(yè)務的適度控制。
此外，貸款價值比是較為關鍵的量化指標。以還款不實質依賴于房地產所產生的現(xiàn)金流的居住用房地產風險暴露為例，LTV低于80%的居住用房地產風險暴露權重，相比《試行辦法》有所下降。這也意味著，只要首付比例高于20%，銀行對應的按揭貸款風險暴露的資本占用就可能降低。
考慮到目前首付比例通常不低于30%，因此LTV多在70%以內；二手房按揭(已完工)風險權重為45%，均較此前下降；但對于未完工的期房按揭，則風險權重按照交易對手計量，最低權重為75%，相對現(xiàn)行法50%的風險權重上升至少一半；而對于個人三套房等特殊情況，則根據抵押資產情況、抵押率有升有降。
“銀行普遍要求房地產類押品的抵質押率不高于70%，考慮到大多數業(yè)務還款來源都是不醫(yī)院對講系統(tǒng)實質依賴于抵押房產產生的現(xiàn)金流，其他居住房抵押的風險權重如果按照交易對手計算，預計將有所下降；居住用房抵押的風險權重也整體呈下降趨勢。”陶欣表示，原則上對公房抵貸和個人房抵貸與現(xiàn)行法相比都能減少資本占用，但減少的程度與抵質押率水平、居住用房占比、是否符合審慎要求等有關；這要求銀行做好押品的全流程管理和估值管理。
相比第一檔銀行，第二檔銀行不單獨區(qū)分房地產抵押貸款，總體延續(xù)現(xiàn)行計量規(guī)則，按照交易對手風險權重計量。不少機構指出，新的計量標準將有利于按揭業(yè)務占比較高的銀行，可以由此減少資本占用。上述銀行人士分析，與開發(fā)貸相反，考慮到資本消耗減少后有動力讓利于民，《辦法》關于居住用房地產風險暴露的權重調整，將利好住房按揭市場，與當前的房地產環(huán)境較為契合，對銀行和購房者來說均是利好。“(地產)供給端收緊，限制開發(fā)；需求端放松，鼓勵發(fā)放按揭，對去庫存是很有幫助的。”他補充表示。
另外，考慮到近期“提前還貸潮”背景下存量房貸利率下調的呼聲較高，有業(yè)內人士認為，《辦法》或也能在激勵銀行調整房貸價格方面起到一定推進作用。不過也有華東地區(qū)股份行內部人士表示，從定價角度來看，目前各地針對相同條件的按揭利率基本保持一致，銀行自主空間不大。
總體影響不悲觀
“《辦法》對房地產開發(fā)貸的風險權重設置，比市場預期要好，預計新規(guī)下各家銀行房地產開發(fā)貸款的資本占用上升低于預期，體現(xiàn)了目前宏觀經濟環(huán)境下，監(jiān)管支持穩(wěn)定房地產行業(yè)發(fā)展的趨勢。”陶欣團隊在報告中指出。
除了權重法，在信用風險新內評法下，以合格商用房地產和居住用房地產為全額抵押覆蓋的業(yè)務，其違約損失率(LGD)最低可降低至20%，相比于當前的35%有明顯下降。加上《辦法》將風險加權資產底線調低至與國際版巴塞爾協(xié)議III要求一致的72.5%(現(xiàn)行80%)，不少機構指出，這將為實施內評法的銀行(6大行)在新規(guī)下獲得更多資本節(jié)省空間，也將進一步激勵自愿實施內評法銀行的合規(guī)申請。
總體來看，盡管合規(guī)成本難免提高，但考慮到小銀行計量規(guī)則較為寬松、大行采用內評法，且有更多銀行有望籌備申請內評法，加上距離預計實施時間(2024年1月1日)還較早，業(yè)內對《辦法》帶來的整改壓力較為樂觀。曾剛強調，相比國際版巴塞爾協(xié)議III，《辦法》對地產領域的風險權重要求整體并沒有明顯收緊，短期內影響不大。
“盡管一些具體資產的風險權重設置(如房地產按揭、地方政府債務等)，在征求意見期間或許還有討論、研究的空間。但總體上看，《辦法》是我國監(jiān)管部門立足于我國銀行業(yè)實際情況，并結合國際監(jiān)管改革最新進展的重大成果，其最終實施，將有利于提升銀行風險管理的精細化水平，促進銀行差異化發(fā)展，更好地服務實體經濟和區(qū)域經濟。”曾剛表示。
從銀行角度來看，有銀行從業(yè)人員認為，更細致的分類方式或給銀行帶來較大的計量壓力，不過上述華東股份行人士表示，風險加權資產的計量本就是較為專業(yè)的工作，不同資產分類和不同計量方法都較為復雜。他以零售貸款舉例稱，此前多數銀行并沒有逐筆分類，只是采用分池的方法將資產分到幾個“池子”中，之后進行計量，此次細化分類后實質是明確并簡化了計量方式，對不同機構做出不同要求。
銀保監(jiān)會、央行有關部門負責人答記者問時表示，我國銀行數量多、差別大，為提高監(jiān)管匹配性，擬在資本要求、風險加權資產計量、信息披露等要求上分類對待、區(qū)別處理，強調同質同類銀行之間的分析比較。同時強調，差異化資本監(jiān)管不降低資本要求，在保持銀行業(yè)整體穩(wěn)健的前提下，激發(fā)中小銀行的金融活水作用，減輕銀行合規(guī)成本。
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