小陽春前置 北京新房市場曲線未明
春節過后，關于一線城市新房回暖的聲音越來越多。半個月來，北京商報記者通過調研北京多個新房項目發現，開發商此前的打折、促銷幾乎銷聲匿跡，城六區的熱點項目確實出現售樓處人頭攢動的局面，哪怕在2月12日下雪的情況下，奶西、東壩等熱門片區的項目人流依然不小。在銷售人員口中，這是新房市場積極的信號。更有項目銷售人員放話：“哪怕有春節因素的影響，最近兩個月已經賣了去年將近一年的量?！?
對于北京新房這波回暖行情，無論是行業專家還是一線銷售，都表示認可，但對持續性存在分歧。大部分從業者認為，本輪釋放主要是稅費優惠、疫情退去、經濟復蘇、置業情緒修復等多重因素疊加，但“需求就那么多”，購房者的心態也更健康。在高門檻的條件下，全年曲線如何走出，還要看后續的支持政策。
雜物間改造接待室
“年后平均每天案場接待能夠達到五六十組客戶，而且以真實意向客戶居多，整體成交周期也很短。”2月12日，北京春節后的首場降雪沒能阻擋看房人群。張宜倫，是北京市朝陽區奶西片區某央企在售項目的置業顧問，據他介紹，因最近到訪客流回升，原本的茶歇區也進行了擴容，他接待北京商報記者的位置之前是放置雜物的。
作為一名置業顧問，張宜倫承認眼下的新房市場確實“挺火”，有如此熱度，除了項目本身頗具競爭力外，疫情的退去、經濟復蘇的預期、購房者置業情緒的修復都是原因?！爸蔼q豫觀望的，現在也愿意下場走一走，交易節奏自然整體回升?！?/p>
問及與之前狀況的對比，張宜倫給記者指了指正門前臺的搖號機，據說這是疫情最困難時的產物?！爱敃r十幾個銷售等一組客戶，有時候兩三天才來一組，不搖號不行的，都是到訪客戶，分給誰都不公平，搖號其他人也沒有怨氣?！睋堃藗愅嘎?，盡管當天下著冬雪，但已經賣出去了五套，作為一個大戶型的改善盤，這是一個不錯的成績。
“除了上面說到的大環境改善，政府的退稅政策在這一波起到了很關鍵的作用?！睆堃藗愄岬降耐硕愓?，即2022年9月財政部、稅務總家用門鈴局發布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，明確在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現住房出售后一年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所可視對講門禁得稅予以退稅。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額，可以享受個人所得稅“免單”。退個稅政策出臺降低了置換成本，賣一買一的改善需求開始增多。
人手短缺頂班成常態
“需求多了不全是春節后突然重啟，節前的鋪墊也很多。”2月18日國家統計局發布1月房地產相關數據后的第一個周末，在朝陽區的另外一個新房供應熱點片區——東壩，北京某國企旗下TOD項目的銷售人員關馳告訴北京商報記者，春節后售樓部的集中到訪與春節前甚至疫情最為嚴重的12月自己團隊線上溝通有很大關系。“好多客戶都是反復比較、經歷了疫情的洗禮，春節后才下定決心的?！痹陉P馳眼中，所謂的松綁政策沒落地等客觀因素，并沒有抹掉大家買房的欲望，積壓需求正在逐步釋放。
雖然當天是關馳接待了記者，但他的另外一個身份是該項目的案場銷售負責人。因年前不“景氣”，該項目銷售人員裁減了一批，年后到訪人數多的時候他就需要臨時頂班?！爸坝卸嗬淝?，舉個例子，我們公司特別‘卷’，原來每年都‘連市’，今年春節是我進入公司四年多第一次休假?！?/p>
兩個月賣了一年的量
市場的反彈并非只有供地與新房銷售雙大戶的朝陽，曾經的新房紅海豐臺也有了起色，甚至要更早一些。
“我們項目主要以改善客群為主，目前大戶型已經基本清盤了，余下的小戶型也處于順銷階段。價格方面沒有什么大的變動，主要還是市場變好了?！毙鞓肥秦S臺岳各莊板塊某項目銷售，據他介紹，春節前看房的人就多了起來，為此領導們在多番商量后決定連市?！澳呐掠写汗澮蛩氐挠绊懀罱鼉蓚€月已經賣了去年將近一年的量?！?/p>
但并不是所有人都有這種“運氣”。雖然市場的反彈來得有些突然與集中，但關馳很謹慎地認為當前北京樓市仍是“買方市場”，并且最大的變化是項目的競品不再局限于某個地段或片區，而是擴大到整個北京市。“交通的通達、配套的完善讓購房者選擇余地變大，這對于我們這種剛需盤最為困難?！标P馳直言，目前項目的復蘇還沒到大熱的程度，接待好每一個客戶，一單一單吃是當下的任務。
價格倒掛成賣點
售樓處熱度回升，按照一般操作是打折、促銷活動居前，北京商報記者此次走訪發現，多個新房項目并未設置促銷活動，僅有老帶新助力獎勵以及首付款按時到賬的9.9折優惠。項目銷售價格也基本圍繞指導價浮動，邊角房源低于指導價，就會在優質房源上找補回來。
仿佛是約定好的一般，除自身品牌和周邊配套加持外，目前北京多個新房項目的最大賣點是“價格倒掛”。“與周邊的二手房形成明顯的價格倒掛，買到即賺到。”這是多個項目銷售不斷強調的。以上述提及的朝陽改善項目為例，該項目8萬多元的銷售指導價，與周邊10萬+的二手房已經有價格上的差距。
“指導價的管控，開發商利潤受到擠壓，出于利潤的考慮，打折促銷手段被暫時擱置。至于價格倒掛問題，是否能與周邊高價二手房站在同一緯度上比較，還需琢磨一番?！钡禺a分析師嚴躍進直言。
曲線尚未確定
諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪稱，進入2023年，樓市交易市場將擺脫疫情的影響，加之全國政策端持續釋放改善信號，市場將逐漸復蘇，前期積壓的購房需求也將會逐步釋放，加上北京樓市本身抗風險能力以及價格漲勢穩健，置業情緒及購房需求仍然相對飽滿。
諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2023年第6周(1.30-2.5)、第7周(2.6-2.12)北京新建商品住宅成交量呈持續上升態勢，第7周新房成交1326套，較上周760套的成交量大幅上漲74.47%。“但由于北京區域內的購房政策仍然保持較為謹慎的態勢，今年小陽春多是靠前期積壓購房需求集中釋放的推動，因此不會持續太久，成色很大可能會稍好于2022年同期。”關榮雪表示。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，多重因素作用下，今年北京樓市小陽春相較于往年來得還要早。“市場好壞都受到消費預期的影響，北京樓市這樣一個好的開局，短期內會有比較不錯的表現，但最終還是需要政策放松的支持，這樣才能保持一個穩定向上的曲線。”北京商報記者 王寅浩
· 現場特寫 ·
交付、現房成購房者熱門訴求
項目品質、周邊配套、交通通達度等因素不同，購房者對項目的要求也各不相同，但共同點是在多個項目案場，本輪購房者比以往更關注交房時間的問題。售樓處現場，可以看到追在后面問“交付”、問“現房”的購房者，銷售人員也經常會把現房、準現房等詞匯掛在嘴邊。“之前很少遇到這種情況，最近提出‘現房’問題的購房者特別多，我們要耐心解釋期房售賣以及保交付問題?！倍辔豁椖夸N售人員告訴北京商報記者。
學校什么時候建成？地鐵什么時候通車？正式交付的時候周邊配套能保證齊全嗎？最后沒能兌現怎么辦？這些承諾能不能寫在合同里？……在不少買房人眼中，期房售賣往往帶來的是自身的弱勢地位，寫在紙上的東西，不如“所見即所得”來得實在。尤其是經歷2022年樓盤停工爛尾風波后，嚴重影響了購房者的置業信心，也使得部分購房者安全感的缺失。
李先生一家，是記者在奶西項目遇到的賣一買一改善客群，“要么現房，要么保證一年內交付”是他們反復強調的關鍵訴求。“銷售告訴我們，買期房可以任意選擇喜歡的戶型、樓層，但現在的新房項目基本都在偏遠區域，周邊配套也基本是在建狀態，未來具體狀況如何難以把握，2-3年太不保底了。買期房可以節約成本，但我們家是置換，賣了還要租房，一邊交房租，一邊還房貸，時間成本也是問題。”李先生說，現在政府也有一批配了現房的地塊，但大部分還沒有進入銷售周期，如果實在挑不到好的新房，打算去看一看近兩年的次新房。
“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議，已明確現房銷售的可能性。近期山東、安徽、河南、四川四省也陸續開啟了現房試點，鼓勵有條件的地方先行先試。
北京在此前的集中供地中也加入“現房”調節器。一方面是通過競現房銷售面積，對優質地塊的價格上限進行調節，助力高品質住宅落地；另一方面也是防范爛尾風險，無形中設立了一個“高門檻”。
“購房者的疑慮，也說明樓市信心恢復是一個艱難而緩慢的過程?！惫惴Q，需要特別注意的是，本輪小陽春雖然較以往有所提前但后續持續性具有一定阻礙。目前宏觀環境還處于爬升期，購買力“脆弱”尚不具備持續性。此外，市場下行的積壓情緒還未完全消除，北京目前可享受到的刺激政策提振有限。
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