房地產板塊預虧超千億，交易所密集發函，機構預判觸底反彈
盡管去年第四季度起房地產政策暖風頻吹，信貸、債券和股權融資“三箭齊發”，但因市場銷售情況不樂觀，上市房企的業績依舊深陷泥潭。
截至目前，A股113家上市房企中，已經有67家發布了2022年度業績預告或快報，其中38家預計將會虧損，占比超過了56%，有22家連續虧損；盈利房企數量為29家，但其中20家預計歸母凈利潤同比減少，僅5家預計歸母凈利潤增加，僅4家企業扭虧為盈。
據克而瑞研究中心測算，按67家房企預計的凈利潤上限計算，這些企業的歸母凈利潤總虧損839億元，扣非歸母凈利潤總虧損1073億元，虧損規模同比大幅增加。
近期，證券交易所對發布預虧公告的房企接連發出關注函，涉及榮盛發展、金科股份、大悅城、中南建設、華僑城、皇庭國際、泰禾、中天金融、陽光城、泛海控股、嘉凱城、新華聯等。部分房企已經對虧損原因進行說明，最主要的兩大因素為項目結轉利潤減少以及計提資產減值準備。
過半上市房企現大額計提減值
在67家已發布2022年度業績預告或快報的A股上市房企中，有九成房企宣告預虧或盈利減少。
據克而瑞統計，針對業績下滑原因，有82%的房企歸因為疫情影響或者企業房地產業務結算結構變化導致的銷售項目結轉利潤減少，有56%的房企因為行業的低迷而對其資產計提了減值準備，這是最主要的兩大因素。
此外，有24%的房企提到其他非經常性損益導致利潤降低，還有21%的房企認為管理費用、利息支出較往年劇增，有19%的房企提到2022年租金收入減少。
較往年來看，今年宣告大額計提減值的房企數量更多，過半企業都存在該情況。因而在關注函中，交易所尤其關注房企為何出現計提大額減值準備，要求上市公司結合經營情況、銷售情況、測算過程等進行說明。
以閩系房企陽光城為例，2月20日，陽光城對深交所關注函進行了回復，其中稱，2022年度房地產行業整體銷售情況未見好轉，銷售情況依然不容樂觀，全口徑簽約金額較上年同期下降超70%，2022年前三季度計提資產減值損失17.39億元，存貨跌價損失成為陽光城2022年預計虧損的主要原因之一。
公告明確，本期陽光城共計計提減值三個項目，分別為位于汕尾的住宅項目，因周邊競品均相應降價，項目量價齊跌，最終計提約4.9億跌價；位于北海的高層項目，周邊競品均相應降價，公司跟隨競品調整價格，計提約4.7億跌價；而位于貴州的別墅項目計提約3.4億跌價，自2022年下半年以來，項目去化幾乎停滯，內部預期售價已無法實現銷售目的，因此公司重新對項目調整價格導致計提減值。
蘇系房企中南建設2022年新增計提減值準備金額相對2021年有可能增加，具體金額尚待進一步確認，近日該房企也對深交所關注函進行了答復。
中南建設預計2022年度房地產業務經營虧損在15億元至35億元之間，建筑業務經營虧損在10億元至15億元之間。該房企稱，多數區域銷售規模萎縮，銷售價格下降，在對2022年末存貨進行減值測試后，預計將對位于廊坊、南京江寧區、蘇州、南通、鎮江、杭州、成都、貴陽、揭陽等部分項目新增計提跌價準備。其中，廊坊2022年成交面積同比增加9%，2022年平均價格同比減少15.8%；南京市江寧區2022年成交面積168.5萬平方米，同比減少34.4%，2022年平均價格同比減少12.4%；杭州市2022年成交面積1394萬平方米，同比減少37.7%；南通市2022年成交面積1202.7萬平方米，同比減少37%。
部分央企排名上升但盈利下滑
過去兩年，在不視頻對講少民營房企“躺平”之際，房地產央企拿地較多，然而從業績預告來看，反而有央企去年盈利下跌甚至預虧百億。
以招商蛇口為例，2022年招商蛇口全口徑銷售額近3000億元，行業規模座次提升至第六，但該公司卻預計2022年的歸母凈利潤為38億至46億元，同比下降56%-63%；扣非歸母凈利潤為29億-37億元，同比下降58%-67%。
招商蛇口稱，小區對講機歸母凈利潤同比大幅減少，主要原因在于企業房地產項目結轉區域結構變化，導致毛利率下降，同時由于市場的變化，企業計提的資產減值準備也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆發期間對租賃物業采取了減免租等措施，累計減免租金約7.49億元，也導致企業利潤同比明顯下降。
老牌央企華僑城近期宣告“預虧百億”一度引發行業震動，2月15日，華僑城回復深交所關注函，稱其于2022年第四季度對存貨項目進行了全面盤查和評估，并依據會計謹慎性原則對相關存貨計提了資產減值，導致業績由盈轉虧，具有合理性。公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市。經測算，華僑城在2022年度計提的存貨跌價準備合計金額約為80億至105億之間。
背靠央企中糧集團的大悅城控股，因2022年預計業績由盈轉虧且大額虧損，也收到了深交所的關注函。
大悅城公告稱，2022年業績預虧27.8億至29.8億，深交所則表示，大悅城的大額虧損集中在去年第四季度，前三季度收入同比增加12.33%，凈利潤及扣非后凈利潤分別為9065萬元、4233萬元，同比分別下降92%、96%，收入與凈利潤變動趨勢不一致。
大悅城回復關注函稱，2022年第四季度房價出現明顯下降，鑒于公司所處行業環境，在2022年末，公司管理層基于謹慎性原則，計提了約15億元的存貨跌價準備，涉及成都、武漢、張家口、青島等城市的商辦或住宅類產品。商辦類產品計提減值主要因市場熱度不足，為加速去化商辦產品回籠資金，公司采用以價換量的方式進行銷售；住宅類產品受項目所在區域疫情管控、市場競爭、位置等因素影響，投資需求減弱，本地客源需求不足，量價齊跌，公司參考周邊樓盤同類產品及近期實際成交售價，對出現減值跡象的項目進行測試后判斷未來可變現凈值并相應計提減值。
房企風險出清，券商看好后市
整體來看，房企的主業盈利能力正持續走低。
在僅有的4家扭虧為盈企業中，華夏幸福因期內確認了債務重組收益，預計2022年將實現歸母凈利潤11億-16億元，成為首家扭虧為盈的債務爆雷房企，但是華夏幸福的預計扣非凈利潤仍然虧損168億元以上。
此外，剩下三家扭虧為盈上市房企是中交地產、中華企業和海南高速，這三家在扣非后均現虧損。
從多家房企對交易所的回復可知，房企預虧的關鍵因素仍然是市場低迷，一方面，過去兩年的項目結轉利潤處于歷史低位，另一方面，市場復蘇緩慢，房企加大了計提資產減值準備。
克而瑞研究中心分析師房玲、洪宇桁認為，在銷售方面，雖然2023年1月由于樓市低迷、市場需求及購買力不足，TOP100房企單月僅實現銷售操盤金額3574億元，創下了2021年以來的新低。不過，截至目前，30個地級市陸續發文下調首套房貸利率下限，市場情緒開始逐漸向樂觀轉變，如果各地政府對于房地產銷售的支持政策能夠持續，市場信心逐步恢復，未來房地產的銷售可能迎來好轉。目前，行業復蘇跡象已經開始顯現，房企有可能會減少甚至不用計提資產減值準備。
然而，由于房地產項目結轉往往需要2-3年時間，由于慣性存在，房企的業績短期內仍將保持低，在房企風險徹底出清后，房企業績才有望筑底，這可能會較市場復蘇慢一拍，上市房企的盈利壓力短期內依然巨大。
盡管上市房企今年大概率又交出最差成績單，但近期多家券商均看好地產板塊，認為復蘇將至。
中信證券認為，2023年將是地產行業景氣復蘇的一年，銷售回暖將從高線市場向低線傳導。中原證券最新研報表示，從春節期間找房熱度來看，除一線城市較2022年同期下降3%外，二線及以下城市找房熱度增速達到6.3%，合計找房熱度上漲3.7%。平安證券表示，春節后多個城市來訪上升反映購房預期逐步扭轉，后續政策持續發力疊加經濟大環境逐步修復，預計2023年二季度銷售有望逐步企穩。
國海證券首席經濟學家夏磊在近日在2023春季策略會上表示，房地產政策暖風將會一直吹，在2022年低基數效應下，疊加政策放松，2023年銷售會有所回升，預計2023年房地產銷售13.8億平方米，同比增長1.5%，預計2023年房地產開發投資完成額為14.1萬億元，同比增長6%。
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