還60萬(wàn)房貸，光利息就占了57萬(wàn)？張雪峰澄清！究竟怎么還貸更劃算？
中新經(jīng)緯2月22日電 (閆淑鑫 魏薇 實(shí)習(xí)生趙薇)近日，升學(xué)規(guī)劃名師張雪峰在社交平臺(tái)個(gè)人主頁(yè)吐槽稱，“還了6年房貸，每年10萬(wàn)，一共還了3萬(wàn)本金，57萬(wàn)利息。這合理么？”此番言論引發(fā)網(wǎng)友熱議，隨后#張雪峰吐槽還60萬(wàn)房貸利息57萬(wàn)#的話題沖上了微博熱搜。
中新經(jīng)緯注意到，在張雪峰上述吐槽下，有網(wǎng)友為其出招，讓他趕緊將還貸方式換成“等額本金”。
房貸到底怎么還才劃算？換成“等額本金”就能少還利息了？
“還60萬(wàn)房貸利息57萬(wàn)”是烏龍？
在引發(fā)網(wǎng)友熱議后，張雪峰將上述吐槽刪除。22日上午，張雪峰澄清稱，是友人的房貸，對(duì)方以為自己240萬(wàn)房子，首付80萬(wàn)，借了160萬(wàn)，前兩天發(fā)現(xiàn)自己還有157萬(wàn)貸款，但他忘了自己當(dāng)初還買(mǎi)了車(chē)位，總價(jià)是260萬(wàn)，借款180萬(wàn)，實(shí)際所還60萬(wàn)中，本金是23萬(wàn)，剩下都是利息。
之后，張雪峰針對(duì)此事在微博上稱“沒(méi)搞清具體情況，一面之詞的時(shí)候不說(shuō)話”。
利息多是因?yàn)檫x錯(cuò)了還貸方式？
現(xiàn)實(shí)中，的確有一些人曾和張雪峰有著一樣的疑問(wèn)。
三年前，北京的朱先生在天津買(mǎi)了一套房，在浦發(fā)銀行貸了107萬(wàn)，每個(gè)月還6000多元，三年一共還貸約22萬(wàn)，而截至目前，朱先生仍有99萬(wàn)貸款沒(méi)還。算下來(lái)，這三年朱先生只還了8萬(wàn)本金，其余14萬(wàn)全是利息。
“一開(kāi)始我也很納悶，后來(lái)有人告訴我是因?yàn)槲业倪€款方式選的是‘等額本息’，前面幾年還的利息比較多。”朱先生說(shuō)。
中新經(jīng)緯注意到，也有一些網(wǎng)友在張雪峰那條吐槽下留言稱，“這是等額本息還款方式?jīng)Q定的，如果是等額本金還款就不是這樣了。”
等額本息、等額本金，二者一字之差，究竟有何區(qū)別？選擇等額本金還款就可以節(jié)省利息嗎？
首先我們要分清楚二者的概念。
等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減；等額本金還款法，又稱利隨本清、等本不等息還款法，貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。
事實(shí)上，這兩種還款方式各有優(yōu)缺點(diǎn)。等額本息還款法每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單，每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支，但由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息較等額本金還款法高。
等額本金還款法相對(duì)等額本息還款法而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。
假設(shè)在銀行貸款200萬(wàn)，貸款年限25年，按基準(zhǔn)利率4.30%計(jì)算，若采取等額本息的還款方式，需支付利息126.72萬(wàn)，月供10819元；若采取等額本金的還款方式，則需支付利息107.86萬(wàn)，首月月供13834元。算下來(lái)，選擇等額本金可少還利息18.86萬(wàn)。
某國(guó)有銀行的房貸客戶經(jīng)理告訴中新經(jīng)緯，他接觸的客戶中，僅有10%的客戶會(huì)選擇等額本金還款，只要收入滿足償債比要求就可選擇等額本金，但是他并不建議客戶選擇這種還款方式。“等額本金每個(gè)月還款數(shù)是遞減的，但是很多客戶記不清楚每月到底還多少錢(qián)，如果恰巧少存了錢(qián)，征信有了逾期，又來(lái)怪銀行沒(méi)提醒到位。”該客戶經(jīng)理說(shuō)。
該客戶經(jīng)理更推薦客戶采取等額本息的還款視頻對(duì)講方式，一是降低還款壓力，二是便于雙方管理。
融360數(shù)字科技研究院李萬(wàn)賦指出，等額本金還款的總利息要小于等額本息，且前期還款額中本金占比高，還款更快，適用于經(jīng)濟(jì)能力較好，前段時(shí)間還款能力更強(qiáng)(比如中年人)、或者有盡快提前還貸意向的購(gòu)房用戶；等額本息還款方式雖然總利息額大，且前期償還的大多是利息，還款較慢，但前期還貸壓力相對(duì)較小，更適用于儲(chǔ)蓄有限但有購(gòu)房剛需的年輕人。
還款方式可以變更嗎？
等額本金還款法總的利息支出相對(duì)較低的優(yōu)點(diǎn)，也吸引了部分人想要變更房貸還款方式。
北京的羅女士近期就打算將房貸還款方式由“等額本息”變?yōu)椤暗阮~本金”。“去銀行提前還貸后我已經(jīng)提出了申請(qǐng)，預(yù)計(jì)下個(gè)月起就能生效。”
朱先生之前也想過(guò)將還款方式變更為“等額本金”，但銀行客戶經(jīng)理一開(kāi)始是告訴他無(wú)法變更，之后又說(shuō)要想變更為“等額本金”，則需要朱先生重新提供收入證明和征信，如果有其他負(fù)債的話，則其收入需要滿足當(dāng)前負(fù)債的兩倍才行。
22日，針對(duì)是否能變更還款方式，中新經(jīng)緯咨詢了浦發(fā)銀行官方客服，對(duì)方稱銀行是有變更還款方式這一業(yè)務(wù)的，在貸款期限內(nèi)，貸款人可向經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)提出變更申請(qǐng)，網(wǎng)點(diǎn)同意后會(huì)與貸款人簽署相關(guān)的變更協(xié)議書(shū)，但其不保證網(wǎng)點(diǎn)是否會(huì)同意變更，以網(wǎng)點(diǎn)審批結(jié)果為準(zhǔn)。
那么貸款人中途有權(quán)變更還款方式嗎？
據(jù)央行西寧中心支行，借貸雙方簽訂合同后，就形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，受到法律的保護(hù)。貸款人如果想對(duì)其中的貸款條件進(jìn)行變更，需要先仔細(xì)閱讀合同條款并咨詢客戶經(jīng)理，了解申請(qǐng)變更的貸款條件是否符合合同規(guī)定。一般來(lái)講，貸款銀行對(duì)不影響其貸款資金安全或資金計(jì)劃的正常變更申請(qǐng)都會(huì)受理。如果可以申請(qǐng)變更的，借款人需要提出書(shū)面的變更申請(qǐng)，貸款銀行經(jīng)過(guò)一定的流程完成變更。
除在合同允許范圍內(nèi)變更還款方式外，為少還利息，還有不少人選擇了提前還貸。
去年4月和9月，家住北京西城區(qū)的張瑩(化名)先后兩次通過(guò)手機(jī)APP還了部分房貸，分別還了46萬(wàn)和6萬(wàn)，并且把還款期限也縮短了，從21年縮短到15年。她大致算了下，240萬(wàn)商業(yè)貸款，原來(lái)需要還近180萬(wàn)利息，提前還貸后，能節(jié)省下來(lái)70多萬(wàn)利息。
也有網(wǎng)友分享自己的經(jīng)歷。“我貸款74萬(wàn)，5.88%利率，每月還款四千多，只有幾百塊錢(qián)是本金，三千多利息，還滿13期(本金幾千，利息四萬(wàn)多)之后，選擇提前還款本金34萬(wàn)，然后收取1%的違約金，后來(lái)又提前還款了10萬(wàn)，然后收取1%的違約金，然后截止到目前，本金還了47萬(wàn)多，利息付了9萬(wàn)多！”
招聯(lián)首席研究員董希淼向中新經(jīng)緯表示，等額本金、等額本息兩種還款方式，總的利息不會(huì)差的太tuya可視對(duì)講多，但如果要選擇提前還貸，可能等額本金這種還款方式相對(duì)劃算一點(diǎn)。
李萬(wàn)賦也曾表示，有些貸款人貸款剩余年限較短，且當(dāng)初選了等額本息的還款方式，再提前還貸就沒(méi)那么劃算了。“前些年已經(jīng)還掉了大部分的利息，剩余年限的貸款額多為本金，沒(méi)有提前還款的必要了。”
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