銀行房貸攻守戰(zhàn)
一邊是“勸退”提前還貸，另一邊是放松“購房年齡+貸款期限”上限，近段時間以來，有關(guān)房貸的話題熱度不斷上漲，在利率下行和市場行情的雙重攪動下，購房者“報復(fù)性”還房貸導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)客群流失，銀行相應(yīng)地調(diào)高提前還貸門檻、拉長申請時間、推出各類松綁政策“挽留”客戶，攻守兼?zhèn)?。從控額到保額，近兩年，銀行對房貸的態(tài)度已然生變，在這背后有個人住房貸款余額增速乏力的無奈，而更多的則是對優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)的渴望。
放寬最高“年齡+期限”
房貸又火了！這一次是貸款政策的松綁。近日，一則“房貸年齡上調(diào)至80歲”的信息火上熱搜，再度引發(fā)市場熱議。這則信息來源于廣西省南寧市，2月13日，北京商報記者咨詢南寧地區(qū)部分銀行人士了解到可視門鈴，該地區(qū)購房政策確實出現(xiàn)了松綁，但并非市場理解的80周歲老人也可貸款。
“未做過房貸的新客戶才可以享受政策。”一位股份制銀行個貸經(jīng)理稱，“新政策要求借款人年齡+貸款期限從原來的不超過70年放寬至不超過80年。放寬的原因是銀行針對房市推出的利好政策，不過條款上明確規(guī)定，借款人年齡不能超過70周歲?！?/p>
在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄看來，該政策指的是借款人年齡加貸款期限延長至80歲，也就意味著購房者年滿50周歲也可以按照最高30年期限申請房貸。放寬了貸款年齡限制，利好了中年及中老年購房群體，釋放了部分購房需求。預(yù)計接下來其他城市也有可能跟進(jìn)相關(guān)政策，比如一些去化壓力大的城市以及老齡化嚴(yán)重、老年人群體占比高的城市可以優(yōu)先考量。
從調(diào)查情況來看，目前多數(shù)銀行首套房貸可支持最高限貸年齡約為60-70周歲，還款期限為30年。一家國有大行相關(guān)人士介紹，“我行首套房還款期限最長不超過30年，借款人年齡+貸款期限之和不得超過75年，若有兩位共同借款人，則以年齡較小者判斷”。
另一家國有大行人士稱，“我行目前有‘聯(lián)名貸’產(chǎn)品，首套房申請具體要求為，借款人年齡+貸款期限之和不得超過70年，要求借款人年齡不超過60周歲”。
多家股份制銀行人士也強調(diào)，“本行內(nèi)個人住房貸款最長年限為30年，最高限貸年齡不超過70周歲”。
2023年，樓市信貸政策逐步放松，自央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制以來，已有多地銀行調(diào)整了首套房貸利率。截至當(dāng)前，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，已有32城下調(diào)首套房貸利率至4%以下，其中不乏一些二線城市和省會城市。
從利率降低至首付比例下調(diào)，再到帶押過戶，放寬最高“年齡+期限”，政策放松背后也體現(xiàn)出銀行保房貸額度的決心。
“勸退”提前還貸
放寬房貸年齡+期限限制、各地首套房貸利率紛紛下探的另一面，是銀行“嚴(yán)防死守”提前還貸。在新老房貸利差擴大，股市、理財收益表現(xiàn)不佳等多重因素下，許多購房者選擇提前還貸、減輕壓力，銀行無奈將控房貸額度轉(zhuǎn)向保房貸額度，提前還貸頻頻受阻也讓不少購房者直呼：“給銀行還錢太難了！”
“今天去銀行申請?zhí)崆斑€貸，被告知需要排隊，最快也要到5月了?！毕胍崆斑€貸的李陽(化名)一頭霧水，他吐槽稱，“當(dāng)時簽約房貸的時候銀行表示可以隨時還，現(xiàn)在不僅無法還款，還要再收取3個月的利息，給銀行送錢都難”。
趙愷(化名)在利率6%的高位辦理了房屋按揭貸款，已經(jīng)償還了三年之久。“2022年我就聽說了提前還貸潮，當(dāng)時因為資金不夠和客戶經(jīng)理溝通得到的回應(yīng)是可以通過手機銀行線上預(yù)約還貸，支持隨時還、不限次數(shù)。但2023年攢夠錢想要去還貸才發(fā)現(xiàn)手機銀行App不支持線上預(yù)約，而線下排隊需要等待3個月，我真的接受對講門鈴不了?！壁w愷說道。
上述購房者的遭遇并非個例，“收違約金”“無法預(yù)約”“線上提前還貸入口關(guān)閉”，曾經(jīng)常規(guī)的提前還貸已成為橫亙在購房者面前的一大難題。銀行為何“勸退”提前還貸？究其原因，是為了防止優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大規(guī)模流失。
一位股份制銀行個貸經(jīng)理在接受北京商報記者采訪時表示，“提前還貸的購房者基本都是之前房貸利率在5%-6%以上的人士，房貸利率下調(diào)導(dǎo)致購房者心里不平衡，所以還貸客戶增加。對銀行來說，房貸一直是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行主要通過利息盈利，現(xiàn)在購房者將原本還貸期限由30年壓縮至5年甚至更短，利差沒有了、客戶也流失了銀行自然著急”。
“銀行不能限制客戶提前還貸，通過拉長提前還貸時間就是希望購房者取消還貸的計劃?！鄙鲜龉煞葜沏y行個貸經(jīng)理說道。在浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林看來，銀行當(dāng)然是不愿意客戶提前還貸的，因為有能力提前還貸的客戶一定是優(yōu)質(zhì)客戶，這些客戶把貸款還了，銀行的業(yè)務(wù)收益就減少了。甚至于如果提前還貸情況蔓延，變?yōu)槌绷?，銀行會遭遇大規(guī)模的客戶流失。
盤古智庫高級研究員江瀚認(rèn)為，對于各家銀行來說，房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一個長期的房貸能夠為銀行提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，而且能夠幫助銀行保持自身業(yè)務(wù)的長期高利率水平的狀態(tài)，如果出現(xiàn)了大規(guī)模提前還貸的現(xiàn)象，實際上也讓銀行加速了資金的回籠，導(dǎo)致了損失。如果短時間內(nèi)出現(xiàn)特別多提前還貸的情況，銀行就會面臨短期難以找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資的局面，增收成本就會快速上升，所以為了銀行能夠不再支付那么高的成本，往往會想方設(shè)法拖延提前還貸，或者說設(shè)置高門檻高違約金的方式來阻止提前還貸。
兩難抉擇
攻守之勢異也。
出臺松綁政策、為提前還貸設(shè)門檻，一系列“攻守兼?zhèn)洹北澈?，是個人住房貸款余額增速的乏力。央行最新發(fā)布的《2022年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》數(shù)據(jù)顯示，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。2021年這項數(shù)據(jù)的余額為38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比2020年末低3.3個百分點。
而大規(guī)模集中提前還貸，勢必會打亂銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對盈利能力帶來影響，談及如何化解提前還貸潮、提高購房者資金使用效率，一位城商行人士在接受北京商報記者采訪時表示，“由于目前扎堆還貸的購房者比較多，行里采取的辦法就是充分向購房者說明哪一類情況適合提前還貸、哪一類情況不適合，引導(dǎo)購房者做出理性選擇。其次，也在研究推出一些有吸引力的理財產(chǎn)品營銷活動，供客戶進(jìn)行選擇，不過在收集客戶意見時得到的反饋結(jié)果不太理想”。
“對于銀行而言，增量房貸業(yè)務(wù)增速緩，存量房貸業(yè)務(wù)又迎來提前還貸潮，房貸業(yè)務(wù)面臨著比較大的挑戰(zhàn)。”在融360數(shù)字科技研究院分析師李萬賦看來，銀行應(yīng)該做好客戶的安撫工作，引導(dǎo)客戶理性還貸；對于確有需求的客戶申請，在自身風(fēng)險管控能力允許的條件下，為客戶提供盡可能便捷的還款安排。更重要的是，考慮到這種提前還貸潮剛剛開始，可能還要持續(xù)一段時間，銀行要充分做好形勢預(yù)判，為自己留出保證正常運營管理的空間，同時積極推出更穩(wěn)定的理財產(chǎn)品吸引客戶，尋找新的優(yōu)質(zhì)信貸資源，充分利用好回收的大量資金，保證利潤。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，統(tǒng)計2020年以來各地房地產(chǎn)政策和熱點事件可以看出，“房貸”比“房價”更容易引起大家的關(guān)注，也容易引發(fā)熱點話題，包括“停工斷貸潮”“房貸延期償還”“房貸提前償還”“房貸利率降至3.8%”“房貸年齡期限延長至80歲”等，都引起了網(wǎng)友的熱烈討論。這也說明，各地要謹(jǐn)慎處理好房貸方面的問題，要從維護(hù)購房者合法權(quán)益的角度，積極探索健康科學(xué)的房貸政策工作。他同時強調(diào)，各地政策的放松，出發(fā)點都在于激活合理住房消費需求，以降低購房者購房成本為導(dǎo)向?！胺孔〔怀础钡募t線不改變，這兩者并不矛盾。各地要加強宣傳，引導(dǎo)市場預(yù)期朝著健康、正確的方向前進(jìn)。
北京商報記者 宋亦桐
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