房貸年齡最長可達(dá)100歲？業(yè)內(nèi)：實(shí)為接力貸
繼廣西南寧“住房按揭貸款年齡期限延長至80歲”引發(fā)廣泛關(guān)注后，2月16日，建發(fā)房產(chǎn)旗下南寧一樓盤“最長可貸至100歲”的海報更加吸睛。而近日，成都、上海、北京等城市也傳出“最高可貸到90歲、95歲”的消息。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，此類操作背后其實(shí)是“接力貸”。該種操作對于部分中老年購房者來說，可能降低月供壓力，延長還款周期。整體來看，此類操作模式在市場低迷期影響不大，一旦市場升溫，就會成為炒房的工具。
現(xiàn)象：多城有銀行將房貸年齡期限放寬至80歲、90歲
在媒體報道“南寧部分銀行住房按揭貸款年齡期限延長至80歲”后，當(dāng)?shù)亟ㄐ小⑥r(nóng)行的多家支行回應(yīng)稱“尚未接到正式執(zhí)行文件，也未開展此類業(yè)務(wù)”。
2月16日，社交媒體上傳出“建發(fā)房產(chǎn)在南寧與銀行合作，住房按揭貸款年齡加貸款期限放寬，子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”的海報。當(dāng)天上午，新京報記者與建發(fā)房產(chǎn)方面聯(lián)系，其相關(guān)工作人員回應(yīng)：“我們確實(shí)已經(jīng)接到很多電話問這個海報的事，但是我們公司尚未發(fā)布此類海報。”中午，有媒體報道，項目部已將廣告信息撤下。
在成都，一些銀行將住房按揭貸款年齡期限延長至80周歲以上。2月15日，中國銀行四川分行相關(guān)工作人員向新京報記者介紹：“目前中國銀行成都相關(guān)銀行房貸可以貸至85周歲?，F(xiàn)在辦理這種貸款需要子女擔(dān)保。也就是說，如果貸款人在85周歲之前去世，將由其子女繼續(xù)還貸款?！蓖惶欤ㄔO(shè)銀行成都分行相關(guān)人臉識別門禁工作人員回復(fù)記者稱：“在成都的建設(shè)銀行辦理購房貸款，確實(shí)可以貸至90周歲。”
上海市也傳出有一些銀行將購房貸款年齡提至80歲左右的消息。2月15日，上海交通銀行相關(guān)營業(yè)部門工作人員回復(fù)稱：“沒有這項政策。目前我們銀行批下來的貸款最高年齡至70周歲。不要輕信網(wǎng)絡(luò)傳言，一切以我們的消息為準(zhǔn)?！?/p>
值得注意的是，2月15日，網(wǎng)上還傳出“北京市一些銀行也將購房貸款年齡提高至80周歲以上。”2月15日，新京報記者以購房人身份向北京銀行相關(guān)支行進(jìn)行核實(shí)，工作人員回復(fù)稱：“目前，執(zhí)行的審批貸款政策是貸款人年齡+貸款期限不超過80，也可以理解為貸款人最高年齡不能超過80周歲，比如70周歲的人貸款年期限是10年。如果是購買二手房，審批貸款標(biāo)準(zhǔn)還需要根據(jù)房子的實(shí)際情況再作分析?！?/p>
此外，農(nóng)業(yè)銀行北京相關(guān)支行工作人員告訴記者：“農(nóng)業(yè)銀行審批房貸目前還按照貸款年限+貸款人年齡不超過65?！?/p>
另外，工商銀行內(nèi)部人士向記者介紹：“目前，工商銀行在北京的購房貸款審批按照貸款人年齡+貸款期限不超過75的政策執(zhí)行?！?/p>
實(shí)質(zhì)：多為“接力貸”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，上述類似的放寬按揭貸款年齡期限，背后的實(shí)質(zhì)多是“接力貸”，即子女不符合限購限貸條件，但父母名下可能沒有房產(chǎn)或者沒有貸款的，父母作為申請人，也就是房貸的包裝替身，幫助子女(或子女與其配偶)作為共同借款人，貸款購買住房。
“簡單說，年滿50周歲的購房者，只要符合貸款條件，就可按最高30年期限申請房貸。甚至有70周歲還可以申請30年房貸。因此，‘貸款人年齡+貸款年限最長達(dá)100歲’也是一直可以操作的?！睆埓髠ケ硎荆J款年齡超過70歲的背后真相其實(shí)是接力貸。
在張大偉看來，接力貸、放寬住房按揭貸款年齡加貸款期限的背后是繞開房地產(chǎn)調(diào)控中的限購、限貸政策，使購房借款人年齡+貸款年限得以適當(dāng)延長，實(shí)際上是以家族形式購房，幾代人共同還貸。而接力貸模式在市場低迷期影響不大，一旦市場升溫，就會成為炒房的工具。
借貸人去世，子女等是否需要繼續(xù)還貸？
記者在采訪中了解到，并非所有人都適合房貸可貸到70歲、80歲甚至更高的政策，也不一定能通過銀行的審批。銀行在審批此類貸款時還需要看買房者的收入和流水情況，部分貸款需要家屬做擔(dān)保。
也有不少人提出疑問：除了“接力貸”(老人為主借款人，需要年輕人共同還貸)的情形，如果借貸人是老人單獨(dú)一方，還沒有還清貸款就已去世，其子女、配偶等繼承人是否要承擔(dān)法律責(zé)任？ 對此，廣東合邦律師事務(wù)所律師楊登基介紹，即使借貸人的成年子女、配偶、醫(yī)護(hù)對講父母(可能早已去世)未簽訂《個人購房按揭借款合同》(不用承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任)時，基于法律對于直系親屬享有繼承權(quán)等規(guī)定，如出現(xiàn)上述情況，即借貸人在去世前未償還完銀行的房貸，銀行有權(quán)基于法律規(guī)定(并非基于合同約定)起訴其繼承人或主張屬于借貸人的夫妻共同債務(wù)，進(jìn)而要求其他繼承人在繼承被繼承人的財產(chǎn)限度內(nèi)承擔(dān)還款責(zé)任。
楊登基進(jìn)一步表示，如前述業(yè)務(wù)模式得以推廣，銀行為降低因此出現(xiàn)的不良資產(chǎn)等風(fēng)險，極有可能審查貸款人收入、流水、是否有退休金、身體健康狀況(是否有嚴(yán)重疾病或購買商業(yè)保險)等，還有可能要求該借貸人的成年子女、配偶或開發(fā)商作為連帶責(zé)任擔(dān)保人而簽字確認(rèn)。如出現(xiàn)借貸人未償還完貸款，其繼承人又放棄遺產(chǎn)繼承，涉案房屋殘值無法覆蓋未償還借款時，銀行可基于擔(dān)保條款，起訴借貸人的子女、配偶或開發(fā)商。
新京報記者 張建
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