“房貸可延長至80歲”后，還有多少空間可以突破？

　　作者：安卓

　　近日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的新聞沖上熱搜。事實上，這已不是銀行業第一次突破既往的年齡限制，2019年，就曾有杭州某銀行將房屋按揭貸款延伸至80歲。

　　為了鼓勵居民的購房意愿，刺激房屋消費需求，去年以來，圍繞著房貸政策，可謂大面積放松，從降低房貸利率、降低首付比例，到提高公積金貸款最高額度、試點二手房“帶押過戶”、放寬貸款人年齡限制、發放購房補貼、創新還款方式，再到探討延長貸款期限、存量房貸利率下調等利好頻出。

　　那么，在這一系列圍繞著房貸的政策出臺后，未來是否還有政策空間？對此，專家建議，盡管房貸政策頻繁出臺，但接下來還有待細化與推廣。

　　并非鼓勵老年人貸款

　　一直以來，銀行業對房屋按揭貸款最長可貸年齡有著嚴格的限制，較早以前，貸款人年齡加貸款期限最長可到65周歲，此后，部分銀行又放寬至70周歲，并實行了多年。

　　比如，記者在廣州按揭市場了解到，絕大部分銀行執行貸款人年齡加貸款期限不超過70周歲的政策，極少數銀行可達到75周歲。

　　早在2019年，就曾有房貸年齡放寬至80歲的“接力貸”產品出現，但由于引起了極大的爭議而被叫停。

　　“貸款人年齡加貸款期限延長到80歲也有一定的道理：一方面，由于人們的平均壽命總體上是在增加的，所以房貸跟隨年齡延長是一個長期趨勢；另一方面，也延長了還貸期限，從而降低月供金額，降低買房門檻。”大源按揭總經理鄭大源在接受第一財經記者采訪時說。

　　不過，鄭大源也表示，從實際操作來看，大多數人退休以后，其退休金本身是用于晚年生活保障的，不太可能用來供樓，所以大部分的情況是，中年人或年輕人以老人家的名義入市，延長貸款年限，減少月供，真正供樓的事實上是年輕人。

　　“借款人在申請房屋按揭的時候，盡管希望年限越長越好，但事實上，通常5~8年都會提前還清，所以，對銀行來說風險可控。”鄭大源說，該政策的根本意圖是為了刺激需求端。

　　上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，“房貸年齡期限延長”的最直接效應，是指40~59歲的中年人在辦理房貸中，可以足額獲得貸款，尤其是可以獲得30年期的貸款時長。因為按照舊政策，此類群體貸款的時長不可能超過30年，而若按房貸年齡期限延長至80年來計算，則完全可以輕松獲得30年的貸款金額或多增加10年的還款期。

　　“2020年以來全國各地房地產政策持續寬松，尤其以房貸政策為主要的政策工具，此類政策的寬松，本質上吻合了各地激活合理住房消費需求的導向。這也是此次南寧政策的重要出發點。”嚴躍進說。

　　房貸政策全方位發力

　　事實上，自2021年四季度以來，為了鼓勵居民的購房意愿，刺激房屋消費需求，住房按揭貸款政策可謂全方面放松，利好頻出。

　　其中，力度最大的莫過于房貸利率的下降，自2021年四季度以來，5年期以上LPR三度下調,全國房貸利率隨之下降。

　　今年年初，央行、銀保監會建立了首套住房貸款利率政策動態調整機制，“因城施策”用足用好政策工具箱，在其帶動下，國內30余個城首套房貸利率“破4進3”，3.8%的首套房貸利率成主流。

　　利率下降的同時，首付比例也在降低。去年底，中指研究院發布的一份統計數據顯示，已有80余地調整首套房商貸首付比例至20%，另外，二套房首付比例同步下降，低至30%。

　　提高公積金貸款最高額度也是各地放松房貸政策的熱點，比如在長沙市，非三孩家庭公積金可貸額度最高上限為70萬元，三孩家庭最高可貸80萬元。另外，山東濟寧、湖北宜昌等地也有類似的政策出臺。

　　實施購房補貼等優惠政策在持續進行中，比如，溫州給予購房款0.6%的消費補助；江蘇鹽城利用春節返鄉置業高峰期，推出一系列促進住房消費的措施；黑龍江省哈爾濱市給予一次性購房補貼等。

　　為了提升二手房交易的便利性，2022年8月份以來，已有超過20個城市陸續宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式。其中既有深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無錫、濟南等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

　　在還款方式上，在傳統的“等額本息”“等額本金”基礎之上，多地還增加了“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式。

　　還需細化與推廣

　　在這一系列圍繞著房貸的政策出臺以后，后續是否還有政策空間？

　　比如，去年8月，曾有專家建議還房貸時間延長至40年，目前，房屋按揭的貸款年限最長為30年，與“貸到80歲”的初衷相類似，“40年房貸”也是希望減輕購房者的月供壓力。

　　另外，最近呼聲最高的莫過于存量房貸利率下調的問題，盡管房貸利率進入“3”時代，但依舊有相當一部分人群執行的是銀行高位加點，LPR是浮動的，但銀行加點部分卻是固定性的。視頻對講無奈之下，這部分人群只能通過提前還款來平衡高位加點，節省部分利息。

可視門鈴　　甚至于，有個別貸款中介看到了個中商機，游說貸款人以經營貸、消費貸置換原來的房貸。

　　對此，遼寧銀保監局還專門發布文章提醒，經營貸不得違規用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規使用將會被提前收回貸款。如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴重的，將被依法追究刑事責任。

　　天風證券分析師韓笑認為，未來商業銀行或不排除針對存量信貸的有條件優惠。但當前存量房貸規模相對較大，考慮對商業銀行的沖擊，即使出臺相關政策，其執行條件或更為苛刻。

　　事實上，早在2009年年初，就曾有多個商業銀行下調存量房貸利率，低至基準利率的70%。

　　嚴躍進對第一財經表示，盡管房貸政策出臺很多，但接下來還有待細化與推廣，“比如針對新市民，是否還有更差異化的房貸優惠政策等。”他說。

　　鄭大源表示，目前更多的房貸政策大多落實在小城市，未來，大城市是否也需要放開值得探討，“以前是一線城市房貸利率低，小城市房貸利率高，現在正好相反。”他說。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對第一財經表示，對于那些依舊認房又認貸的熱點城市，其購房門檻還有望進一步降低，尤其是改善性購房。“同時，房貸利率進一步降低的空間還是存在的。”他說。

　　另外，李宇嘉表示，當下，盡管各地都在積極扶持樓市，但單看任何一項房貸政策，都很難讓樓市迅速升溫，唯有多種政策疊加，久久為功地紓困需求端。

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